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Immeuble de rapport Conches - Emplacement idéal

VilleConches-en-Ouche (27)
Surface265m²
Coût Total495 400€
Loyer Annuel40 030€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+428€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 390 000 €
Surface : 265 m²
Prix au m² : 1 471,7 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 265 m², 615 m² de terrain

Réf 4758 Spécial Investisseurs : En plein centre de Conches, petite ville dynamique à 1H30 de Paris (Gare axe Saint Lazare). Cet ensemble immobilier en monopropriété se compose de 2 locaux commerciaux et 3 appartements. Un Premier Local Commercial de 125 m2 poursuivi d'une belle terrasse sur vallée . Bail en cours (restaurant). Second Local Commercial de 55 m2 : boutique avec vitrine, salle de réunion avec cheminée, bureau sur terrasse, pièce de stockage à son étage, cave. Chauffage gaz de ville. Loyer Hc 600 €. Bail en cours. Les 3 Appartements, tous occupés, sont situés au 1er étage et accessibles par entrée commune sur rue : 2 Studios de 25 m2 (362 € Hc et 370 € Hc) et Un Apt Type F1 de 35 m2 (427 € Hc). Chauffage électrique. Grand grenier au second. Immeuble raccordé au tout à l'égout. Revenus Annuels: 32 500 € Foncier : 3393 € (dont 2721 € refacturés aux locataires)

Ville : Conches-en-Ouche
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27190
Coordonnées : 48.962120, 0.941780
Total : 495 400€
Prix d'acquisition : 390 000€
Travaux : 74 200€
Valeur du bien : 464 200€
Frais de notaire : 31 200€
Coût estimé : 31 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 265m²
Loyer prédit : 12.59€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 15.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 3336€/mois
Loyer annuel estimé : 40030€/an
Fourchette totale : 2780€ - 4002€/mois
Fourchette annuelle : 33364€ - 48027€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 646,02 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :436 195 €
Prix d'achat :390 000 €
Décote à l'achat :-46 195€ (-10.6%)
Marge achat-revente :-59 205€ (-13.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :495 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 480,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :144,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 624,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :248 626,75€
Coût de l'assurance :43 347,50€
Taxe foncière : 3 393,00€/an
Soit par mois : 282,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 335,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 907,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :428,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage électrique dans les appartements
Quantité: 1 système pour 3 appartements
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant dans les appartements
Quantité: 3 fenêtres (1 par appartement)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour remplacer les cumulus électriques actuels
Quantité: 3 chauffe-eaux pour 3 appartements
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète pour 3 appartements
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète pour 3 appartements
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 3 appartements
Quantité: 3 appartements (environ 85 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 200 €(280 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€/système = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€/fenêtre = 1800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:9 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3 chauffe-eaux × 3000€/chauffe-eau = 9000€ (pose comprise)
  • Cuisine:30 000€
    Rénovation complète cuisine: 3 cuisines × 10000€/cuisine = 30000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 6000€/salle de bain = 18000€ (pose comprise)
  • Chambres:10 200€
    Revêtement sol et peinture: 85 m² × 120€/m² = 10200€ (pose comprise)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Conches-en-Ouche (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 336 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 030 €/an
Calcul : 3 336 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 122 €/an
Base de calcul : Emprunt de 495 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 734 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 393 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 449 €
Revenus locatifs : +40 030 €
Charges déductibles : -96 449 €
Résultat foncier Année 1 : -56 419 €(Déficit de 56 419 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 019 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 249 €/an
Revenus locatifs : +40 030 €
Charges déductibles : -22 249 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 781 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35018.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 390 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 253 500 €(65% de 390 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 218 €/an
Calcul : 253 500 € × 3,636% = 9 218 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 030 €96 465 €17 138 €-56 435 €21 400 €35 035 €35 035 €
240 830 €21 816 €16 689 €19 015 €--16 021 €
341 647 €21 351 €16 224 €20 296 €---
442 480 €20 869 €15 742 €21 610 €---
543 329 €20 371 €15 244 €22 959 €---
644 196 €19 854 €14 727 €24 342 €---
745 080 €19 320 €14 193 €25 760 €---
845 981 €18 766 €13 639 €27 216 €---
946 901 €18 193 €13 066 €28 709 €---
1047 839 €17 599 €12 472 €30 240 €---
1148 796 €16 984 €11 857 €31 812 €---
1249 772 €16 347 €11 220 €33 425 €---
1350 767 €15 688 €10 561 €35 080 €---
1451 783 €15 005 €9 878 €36 778 €---
1552 818 €14 297 €9 171 €38 521 €---
1653 875 €13 565 €8 438 €40 310 €---
1754 952 €12 807 €7 680 €42 145 €---
1856 051 €12 021 €6 894 €44 030 €---
1957 172 €11 208 €6 081 €45 964 €---
2058 316 €10 366 €5 239 €47 950 €---
2159 482 €9 494 €4 367 €49 988 €---
2260 672 €8 590 €3 464 €52 081 €---
2361 885 €7 655 €2 528 €54 230 €---
2463 123 €6 687 €1 560 €56 436 €---
2564 385 €5 684 €557 €58 702 €---
TOTAL1 282 161 €450 999 €248 627 €831 162 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 831 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 406 €-6 420 €+14 826 €
2+8 406 €0 €+8 406 €
3+8 406 €+1 283 €+7 123 €
4+8 406 €+6 483 €+1 923 €
5+8 406 €+6 888 €+1 518 €
6+8 406 €+7 302 €+1 104 €
7+8 406 €+7 728 €+678 €
8+8 406 €+8 165 €+241 €
9+8 406 €+8 613 €-207 €
10+8 406 €+9 072 €-666 €
11+8 406 €+9 544 €-1 138 €
12+8 406 €+10 027 €-1 621 €
13+8 406 €+10 524 €-2 118 €
14+8 406 €+11 033 €-2 627 €
15+8 406 €+11 556 €-3 150 €
16+8 406 €+12 093 €-3 687 €
17+8 406 €+12 644 €-4 238 €
18+8 406 €+13 209 €-4 803 €
19+8 406 €+13 789 €-5 383 €
20+8 406 €+14 385 €-5 979 €
21+8 406 €+14 996 €-6 590 €
22+8 406 €+15 624 €-7 218 €
23+8 406 €+16 269 €-7 863 €
24+8 406 €+16 931 €-8 525 €
25+8 406 €+17 610 €-9 204 €
Total+210 150 €+249 349 €+-39 199 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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