Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleBourg-lès-Valence (26)
Surface201.27m²
Coût Total279 320€
Loyer Annuel28 980€
Rentabilité10.38%
Cashflow/mois+691€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 201.27 m²
Prix au m² : 1 137,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Non meublé

Maison à rénover offrant un fort potentiel, idéale pour un projet familial ou d'investissement . Située à Bourg-lès-Valence, cette bâtisse de 200 m², propose 4 chambres et un grand séjour lumineux — espaces généreux pour repenser les volumes selon vos envies .

Extérieurs appréciables avec jardin privatif et stationnement extérieur, parfaits pour les moments de détente et la vie quotidienne . Confort existant : poêle à granulés, radiateurs électriques, menuiseries PVC et volets roulants.

Opportunité rare pour investisseurs et bricoleurs motivés — contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite . Quentin ROY - Agent Commercial - EI Immatriculée au RSAC de Romans, n° 901 384 800 Référence agence : 1269

Ville : Bourg-lès-Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26500
Coordonnées : 44.954389, 4.912945
Total : 279 320€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 32 000€
Valeur du bien : 261 000€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201.27m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 8.98€ - 16.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 2415€/mois
Loyer annuel estimé : 28980€/an
Fourchette totale : 1807€ - 3228€/mois
Fourchette annuelle : 21680€ - 38737€/an
Rentabilité brute :10.38%
Fourchette de rentabilité :7.76% - 13.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 535,92 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :510 405 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-281 405€ (-55.1%)
Marge achat-revente :231 085€ (45.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 401,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :81,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 482,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 081,88€
Coût de l'assurance :24 440,50€
Taxe foncière : 2 897,99€/an
Soit par mois : 241,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 414,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 724,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :690,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 201.27 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique existant
Quantité: 1 système pour 201.27 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Peinture usée dans certaines chambres
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rangement
Rangement et réorganisation de l'espace de rangement
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 - Espace de rangement encombré nécessitant un rangement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:500€
    Isolation combles: 201.27 m² × 15€/m² = 3019.05€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Rangement:800€
    Rangement: 8 m² × 100€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-lès-Valence (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 980 €/an
Calcul : 2 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 709 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 978 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 585 €
Revenus locatifs : +28 980 €
Charges déductibles : -45 585 €
Résultat foncier Année 1 : -16 605 €(Déficit de 16 605 €)
Imputable sur revenu global : 16 605 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 585 €/an
Revenus locatifs : +28 980 €
Charges déductibles : -13 585 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 395 €/an
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 980 €45 594 €9 718 €-16 614 €16 614 €--
229 559 €13 340 €9 464 €16 219 €---
330 151 €13 077 €9 201 €17 074 €---
430 754 €12 805 €8 929 €17 949 €---
531 369 €12 522 €8 647 €18 846 €---
631 996 €12 230 €8 355 €19 766 €---
732 636 €11 927 €8 052 €20 709 €---
833 289 €11 614 €7 738 €21 675 €---
933 955 €11 289 €7 414 €22 665 €---
1034 634 €10 953 €7 077 €23 681 €---
1135 326 €10 604 €6 729 €24 722 €---
1236 033 €10 244 €6 368 €25 789 €---
1336 753 €9 870 €5 994 €26 884 €---
1437 489 €9 483 €5 607 €28 006 €---
1538 238 €9 082 €5 206 €29 157 €---
1639 003 €8 666 €4 791 €30 337 €---
1739 783 €8 236 €4 361 €31 547 €---
1840 579 €7 791 €3 915 €32 788 €---
1941 390 €7 329 €3 454 €34 061 €---
2042 218 €6 851 €2 975 €35 367 €---
2143 063 €6 356 €2 480 €36 707 €---
2243 924 €5 843 €1 968 €38 081 €---
2344 802 €5 312 €1 436 €39 490 €---
2445 698 €4 762 €886 €40 937 €---
2546 612 €4 192 €316 €42 420 €---
TOTAL928 234 €269 972 €141 082 €658 262 €16 614 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 984 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 658 262 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 980 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 086 €-4 984 €+11 070 €
2+6 086 €+4 866 €+1 220 €
3+6 086 €+5 122 €+964 €
4+6 086 €+5 385 €+701 €
5+6 086 €+5 654 €+432 €
6+6 086 €+5 930 €+156 €
7+6 086 €+6 213 €-127 €
8+6 086 €+6 502 €-416 €
9+6 086 €+6 800 €-714 €
10+6 086 €+7 104 €-1 018 €
11+6 086 €+7 417 €-1 331 €
12+6 086 €+7 737 €-1 651 €
13+6 086 €+8 065 €-1 979 €
14+6 086 €+8 402 €-2 316 €
15+6 086 €+8 747 €-2 661 €
16+6 086 €+9 101 €-3 015 €
17+6 086 €+9 464 €-3 378 €
18+6 086 €+9 836 €-3 750 €
19+6 086 €+10 218 €-4 132 €
20+6 086 €+10 610 €-4 524 €
21+6 086 €+11 012 €-4 926 €
22+6 086 €+11 424 €-5 338 €
23+6 086 €+11 847 €-5 761 €
24+6 086 €+12 281 €-6 195 €
25+6 086 €+12 726 €-6 640 €
Total+152 150 €+197 479 €+-45 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →