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Maison 6 pièces 191 m²

Bien expiré
VilleSaint-Denis-lès-Bourg (01)
Surface191
Coût Total274 280
Loyer Annuel23 355
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+313
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 958,12 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Saint-Denis-lès-Bourg, découvrez cette maison pleine de charme et de potentiel, nichée dans un quartier paisible et recherché. Idéalement située, elle se trouve à proximité immédiate des commodités telles que commerces, écoles et crèches, et est bien desservie par les transports en commun grâce aux lignes de bus à proximité.

Avec ses 191 m² répartis sur deux niveaux, cette maison propose un agencement fonctionnel mais modulable. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une grande entrée, une chaufferie/buanderie, une pièce de vie de 55m2 avec une belle exposition SO, un cellier, des WC indépendants. À l'étage, la maison offre un second séjour de 23m2 modulable en chambre, trois chambres, une ancienne cuisine modulable de différente façon, une salle d'eau, un second WC.

Elle présente une excellente opportunité de personnalisation et de modernisation avec de multiples possibilité que vous soyez bricoleur ou investisseur. elle peut facilement être divisée en deux logements distincts, offrant ainsi de nombreuses possibilités d'utilisation.

Ville : Saint-Denis-lès-Bourg
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.211277, 5.171693
Total : 274 280
Prix d'acquisition : 183 000
Travaux : 76 640
Valeur du bien : 259 640
Frais de notaire : 14 640
Coût estimé : 14 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191
Loyer prédit : 10.19€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 13.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1946€/mois
Loyer annuel estimé : 23355€/an
Fourchette totale : 1461€ - 2593€/mois
Fourchette annuelle : 17533€ - 31110€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 11.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 369,65 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :452 603
Prix d'achat :183 000
Décote à l'achat :-269 603 (-59.6%)
Marge achat-revente :178 323€ (39.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 358,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :80,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 438,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 253,29
Coût de l'assurance :23 999,50
Taxe foncière : 2 335,48€/an
Soit par mois : 194,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 946,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 633,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :313,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 191 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 1/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés et plafond à rafraîchir nécessitant travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 640(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 460
    Isolation des combles: 191 m² × 60€/m² = 11460€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200
    Remplacement fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Pose de parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 280
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 20€/m² = 1280€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-lès-Bourg (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 660✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 355 €/an
Calcul : 1 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 280 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 335 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 142
Revenus locatifs : +23 355
Charges déductibles : -89 142
Résultat foncier Année 1 : -65 788(Déficit de 65 788 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 388
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 502 €/an
Revenus locatifs : +23 355
Charges déductibles : -12 502
Résultat foncier Années 2+ : 10 852 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44387.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 183 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 950(65% de 183 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 325 €/an
Calcul : 118 950 € × 3,636% = 4 325
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 35589 1519 216-65 79621 400 €44 396 €44 396 €
223 82212 2678 97111 555--32 841 €
324 29812 0138 71812 285--20 556 €
424 78411 7528 45613 033--7 523 €
525 28011 4818 18513 799---
625 78611 2007 90514 585---
726 30110 9107 61515 391---
826 82710 6107 31516 217---
927 36410 3007 00517 064---
1027 9119 9796 68317 932---
1128 4699 6476 35118 823---
1229 0399 3036 00819 736---
1329 6208 9485 65220 672---
1430 2128 5805 28421 632---
1530 8168 1994 90422 617---
1631 4327 8064 51023 627---
1732 0617 3994 10324 663---
1832 7026 9773 68225 725---
1933 3566 5423 24626 815---
2034 0246 0912 79527 933---
2134 7045 6242 32929 080---
2235 3985 1421 84630 256---
2336 1064 6421 34731 464---
2436 8284 12683132 702---
2537 5653 59229633 973---
TOTAL748 061292 280133 253455 78121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 455 781
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 355 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 905-6 420+11 325
2+4 9050+4 905
3+4 9050+4 905
4+4 9050+4 905
5+4 905+1 883+3 022
6+4 905+4 376+529
7+4 905+4 617+288
8+4 905+4 865+40
9+4 905+5 119-214
10+4 905+5 380-475
11+4 905+5 647-742
12+4 905+5 921-1 016
13+4 905+6 202-1 297
14+4 905+6 490-1 585
15+4 905+6 785-1 880
16+4 905+7 088-2 183
17+4 905+7 399-2 494
18+4 905+7 718-2 813
19+4 905+8 044-3 139
20+4 905+8 380-3 475
21+4 905+8 724-3 819
22+4 905+9 077-4 172
23+4 905+9 439-4 534
24+4 905+9 811-4 906
25+4 905+10 192-5 287
Total+122 625+136 734+-14 109
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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