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Détails du bien

VilleChâteauroux (36)
Surface68m²
Coût Total95 300€
Loyer Annuel6 912€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 882,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Exclusivité L'ADRESSE CHÂTEAUROUX Rue des AUBRAYS Appartement de 68m2 habitables avec balcon situé au deuxième étage comprenant une entrée, placards, salon séjour de 24m2, cuisine aménagée, deux chambres, toilette, dégagent, une salle d'eau et cave. Projet de rénovation énergétique de la copropriété en cours et déjà financé:

  • Isolation thermique extérieure
  • Peinture des façades
  • Mise en place de volet aluminium
  • Ventilation mécanique contrôlée

(9.09 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 120 lots - dont 40 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3584.00 euros.

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Total : 95 300€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 30 500€
Valeur du bien : 90 500€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6912€/an
Fourchette totale : 448€ - 741€/mois
Fourchette annuelle : 5376€ - 8887€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 218,75 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 875 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-22 875€ (-27.6%)
Marge achat-revente :-12 425€ (-15.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 504,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 828,28€
Coût de l'assurance :8 338,75€
Taxe foncière : 691,21€/an
Soit par mois : 57,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 298,67€/mois
Soit par an : 3 584,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 576,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 861,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-285,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la robinetterie et mise à jour des finitions
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3.5/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant des améliorations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 500 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (pose comprise)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 912 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 691 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 584 €/an
Calcul : 299 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 402 €
Revenus locatifs : +6 912 €
Charges déductibles : -38 402 €
Résultat foncier Année 1 : -31 490 €(Déficit de 31 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 902 €/an
Revenus locatifs : +6 912 €
Charges déductibles : -7 902 €
Résultat foncier Années 2+ : -990 €/an(Déficit de 990 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10090.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 912 €38 406 €3 297 €-31 493 €21 400 €10 093 €10 093 €
27 050 €7 819 €3 210 €-769 €769 €-10 093 €
37 191 €7 730 €3 121 €-538 €538 €-10 093 €
47 335 €7 637 €3 028 €-302 €302 €-10 093 €
57 482 €7 541 €2 932 €-59 €59 €-10 093 €
67 631 €7 442 €2 833 €190 €--9 904 €
77 784 €7 339 €2 730 €445 €--9 459 €
87 940 €7 232 €2 624 €707 €--8 751 €
98 099 €7 122 €2 513 €976 €--7 775 €
108 261 €7 008 €2 399 €1 253 €--6 522 €
118 426 €6 890 €2 281 €1 536 €--4 986 €
128 594 €6 767 €2 158 €1 827 €---
138 766 €6 640 €2 032 €2 126 €---
148 941 €6 509 €1 900 €2 433 €---
159 120 €6 373 €1 764 €2 747 €---
169 303 €6 232 €1 623 €3 071 €---
179 489 €6 086 €1 477 €3 403 €---
189 679 €5 935 €1 326 €3 744 €---
199 872 €5 779 €1 170 €4 094 €---
2010 070 €5 617 €1 008 €4 453 €---
2110 271 €5 449 €840 €4 822 €---
2210 476 €5 275 €666 €5 201 €---
2310 686 €5 095 €486 €5 591 €---
2410 900 €4 909 €300 €5 991 €---
2511 118 €4 716 €107 €6 402 €---
TOTAL221 396 €193 547 €47 828 €27 848 €23 069 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 921 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 452 €-6 420 €+7 872 €
2+1 452 €-231 €+1 683 €
3+1 452 €-162 €+1 614 €
4+1 452 €-91 €+1 543 €
5+1 452 €-18 €+1 470 €
6+1 452 €0 €+1 452 €
7+1 452 €0 €+1 452 €
8+1 452 €0 €+1 452 €
9+1 452 €0 €+1 452 €
10+1 452 €0 €+1 452 €
11+1 452 €0 €+1 452 €
12+1 452 €+548 €+904 €
13+1 452 €+638 €+814 €
14+1 452 €+730 €+722 €
15+1 452 €+824 €+628 €
16+1 452 €+921 €+531 €
17+1 452 €+1 021 €+431 €
18+1 452 €+1 123 €+329 €
19+1 452 €+1 228 €+224 €
20+1 452 €+1 336 €+116 €
21+1 452 €+1 447 €+5 €
22+1 452 €+1 560 €-108 €
23+1 452 €+1 677 €-225 €
24+1 452 €+1 797 €-345 €
25+1 452 €+1 921 €-469 €
Total+36 300 €+9 850 €+26 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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