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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface85m²
Coût Total113 662€
Loyer Annuel8 230€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 940 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Non meublé

iad France - Elodie BIRARDA vous propose: A SAISIR - Charmante maison de ville individuelle au coeur de Saint-Dizier. Vous découvrirez au rez-de-chaussée un grand espace de vie avec cuisine équipée ouverte sur salle à manger, idéale pour partager des moments conviviaux ainsi qu'un salon lumineux et à l'étage un palier pouvant servir d'espace bureau, deux chambres spacieuses, une salle d'eau, un dressing indépendant offrant un espace de rangement appréciable. A l'extérieur vous pourrez profiter d'une cour privative, de deux abris de jardin, de deux caves et d'un grenier apportant des espaces de stockage supplémentaires. Ce bien est équipé d'une chaudière à condensation ainsi que de fenêtres PVC double vitrage. La maison nécessite quelques travaux de rénovation pour révéler pleinement son potentiel. Contactez-moi dès aujourd'hui pour planifier une visite et explorer le potentiel unique que cette maison de ville a à offrir !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 184 et classe CLIMAT D indice 40. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Elodie BIRARDA mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Chaumont sous le numéro 882192271, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.635923, 4.960168
Total : 113 662€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 27 370€
Valeur du bien : 107 270€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8230€/an
Fourchette totale : 540€ - 870€/mois
Fourchette annuelle : 6485€ - 10444€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 368,1 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 288 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-36 388€ (-31.3%)
Marge achat-revente :2 626€ (2.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 662€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,52€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 588,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 857,00€
Coût de l'assurance :7 956,34€
Taxe foncière : 822,99€/an
Soit par mois : 68,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 685,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chaudière à condensation déjà installée.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage déjà performant.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage, mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les deux chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée dans une chambre, imperfections dans l'autre.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les deux chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 370 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système: 0 × 0€/système = 0€
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Peinture:1 020€
    Peinture 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Rafraîchissement:1 050€
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Entretien parquet: 90€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 230 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 793 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 662 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 304 €
Revenus locatifs : +8 230 €
Charges déductibles : -32 304 €
Résultat foncier Année 1 : -24 074 €(Déficit de 24 074 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 674 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 934 €/an
Revenus locatifs : +8 230 €
Charges déductibles : -4 934 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 296 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2674.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 230 €32 308 €3 796 €-24 078 €21 400 €2 678 €2 678 €
28 394 €4 837 €3 695 €3 558 €---
38 562 €4 732 €3 591 €3 830 €---
48 734 €4 624 €3 483 €4 110 €---
58 908 €4 512 €3 371 €4 396 €---
69 086 €4 396 €3 255 €4 690 €---
79 268 €4 277 €3 136 €4 991 €---
89 454 €4 153 €3 012 €5 301 €---
99 643 €4 025 €2 884 €5 618 €---
109 835 €3 893 €2 751 €5 943 €---
1110 032 €3 756 €2 614 €6 277 €---
1210 233 €3 614 €2 473 €6 619 €---
1310 437 €3 467 €2 326 €6 970 €---
1410 646 €3 316 €2 175 €7 330 €---
1510 859 €3 159 €2 018 €7 700 €---
1611 076 €2 997 €1 856 €8 079 €---
1711 298 €2 829 €1 688 €8 469 €---
1811 524 €2 656 €1 515 €8 868 €---
1911 754 €2 476 €1 335 €9 278 €---
2011 989 €2 291 €1 150 €9 698 €---
2112 229 €2 099 €958 €10 130 €---
2212 474 €1 900 €759 €10 573 €---
2312 723 €1 695 €554 €11 028 €---
2412 978 €1 483 €341 €11 495 €---
2513 237 €1 263 €122 €11 974 €---
TOTAL263 605 €110 758 €54 857 €152 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 230 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 728 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 728 €-6 420 €+8 148 €
2+1 728 €+264 €+1 464 €
3+1 728 €+1 149 €+579 €
4+1 728 €+1 233 €+495 €
5+1 728 €+1 319 €+409 €
6+1 728 €+1 407 €+321 €
7+1 728 €+1 497 €+231 €
8+1 728 €+1 590 €+138 €
9+1 728 €+1 685 €+43 €
10+1 728 €+1 783 €-55 €
11+1 728 €+1 883 €-155 €
12+1 728 €+1 986 €-258 €
13+1 728 €+2 091 €-363 €
14+1 728 €+2 199 €-471 €
15+1 728 €+2 310 €-582 €
16+1 728 €+2 424 €-696 €
17+1 728 €+2 541 €-813 €
18+1 728 €+2 660 €-932 €
19+1 728 €+2 783 €-1 055 €
20+1 728 €+2 910 €-1 182 €
21+1 728 €+3 039 €-1 311 €
22+1 728 €+3 172 €-1 444 €
23+1 728 €+3 308 €-1 580 €
24+1 728 €+3 448 €-1 720 €
25+1 728 €+3 592 €-1 864 €
Total+43 200 €+45 854 €+-2 654 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 151 jours
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