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Vente maison 6 pièces 93,21 m² La Canourgue (48500) - Superimmo

VilleCanourgue (48)
Surface93m²
Coût Total114 250€
Loyer Annuel8 176€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 483,87 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au cœur de la Petite Venise Lozérienne, cette maison de village traversante s’adresse aux amateurs de rénovation et de projets ambitieux. Édifiée sur 5 niveaux, elle offre une organisation atypique et rare en centre bourg : Une cave avec accès direct sur les quais de l’Urugne, quatre niveaux de vie desservant avec cuisine séparée, un salon, 4 chambres et un comble exploitable selon vos envies. Avec environ 90 m² habitables, cette maison constitue une véritable page blanche :

  • gros travaux à prévoir (y compris toiture),
  • potentiel intéressant pour résidence principale, pied-à-terre ou projet locatif,
  • emplacement central, à deux pas des commerces et services.
Ville : Canourgue
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48500
Coordonnées : 44.413300, 3.278715
Total : 114 250€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 65 650€
Valeur du bien : 110 650€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8176€/an
Fourchette totale : 520€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 6239€ - 10715€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 429,57 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :132 950 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-87 950€ (-66.2%)
Marge achat-revente :18 700€ (14.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 605,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 338,73€
Coût de l'assurance :9 996,88€
Taxe foncière : 817,63€/an
Soit par mois : 68,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et parquet usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 650 €(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 650€
    Isolation combles: 93 m² × 50€/m² = 4650€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 800€
    Rénovation lourde chambres: 39 m² × 200€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Rénovation lourde salon: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Canourgue (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 176 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 250 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 816 €
Revenus locatifs : +8 176 €
Charges déductibles : -70 816 €
Résultat foncier Année 1 : -62 640 €(Déficit de 62 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 240 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 166 €/an
Revenus locatifs : +8 176 €
Charges déductibles : -5 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 010 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41239.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 176 €70 820 €3 952 €-62 644 €21 400 €41 244 €41 244 €
28 340 €5 066 €3 849 €3 274 €--37 970 €
38 507 €4 959 €3 742 €3 548 €--34 422 €
48 677 €4 848 €3 631 €3 829 €--30 594 €
58 850 €4 733 €3 516 €4 117 €--26 476 €
69 027 €4 614 €3 396 €4 413 €--22 063 €
79 208 €4 491 €3 273 €4 717 €--17 346 €
89 392 €4 363 €3 145 €5 029 €--12 317 €
99 580 €4 231 €3 013 €5 349 €--6 968 €
109 771 €4 094 €2 876 €5 678 €--1 290 €
119 967 €3 952 €2 734 €6 015 €---
1210 166 €3 805 €2 588 €6 361 €---
1310 370 €3 653 €2 436 €6 717 €---
1410 577 €3 496 €2 278 €7 081 €---
1510 789 €3 332 €2 115 €7 456 €---
1611 004 €3 164 €1 946 €7 841 €---
1711 224 €2 989 €1 771 €8 236 €---
1811 449 €2 808 €1 590 €8 641 €---
1911 678 €2 620 €1 402 €9 058 €---
2011 911 €2 426 €1 208 €9 486 €---
2112 150 €2 225 €1 007 €9 925 €---
2212 393 €2 016 €799 €10 376 €---
2312 640 €1 801 €583 €10 840 €---
2412 893 €1 577 €360 €11 316 €---
2513 151 €1 346 €128 €11 805 €---
TOTAL261 891 €153 426 €57 339 €108 464 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 464 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 717 €-6 420 €+8 137 €
2+1 717 €0 €+1 717 €
3+1 717 €0 €+1 717 €
4+1 717 €0 €+1 717 €
5+1 717 €0 €+1 717 €
6+1 717 €0 €+1 717 €
7+1 717 €0 €+1 717 €
8+1 717 €0 €+1 717 €
9+1 717 €0 €+1 717 €
10+1 717 €0 €+1 717 €
11+1 717 €+1 418 €+299 €
12+1 717 €+1 908 €-191 €
13+1 717 €+2 015 €-298 €
14+1 717 €+2 124 €-407 €
15+1 717 €+2 237 €-520 €
16+1 717 €+2 352 €-635 €
17+1 717 €+2 471 €-754 €
18+1 717 €+2 592 €-875 €
19+1 717 €+2 717 €-1 000 €
20+1 717 €+2 846 €-1 129 €
21+1 717 €+2 978 €-1 261 €
22+1 717 €+3 113 €-1 396 €
23+1 717 €+3 252 €-1 535 €
24+1 717 €+3 395 €-1 678 €
25+1 717 €+3 542 €-1 825 €
Total+42 925 €+32 539 €+10 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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