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Achat : Appartement (25490)

VilleFesches-le-Châtel (25)
Surface86m²
Coût Total190 320€
Loyer Annuel8 850€
Rentabilité4.65%
Cashflow/mois-451€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 209,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, Orientation sud, Cave, Ascenseur, Orientation nord, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état, Cuisine américaine équipée

Nouveauté ! Idéal pour une première acquisition, joli appartement T4/5 de 86 m², situé au dernier étage d’une petite résidence. Il se compose d’une entrée, d’un séjour double ouvert sur une cuisine aménagée et équipée, le tou pour 35m² environ, de deux chambres, d’une pièce pouvant être aménagée en bureau ou dressing, ainsi que d’une salle d’eau. Le bien dispose également d’une cave, d’un garage et d’un jardin privatif. Chauffage individuel et fenêtres PVC. Idéalement situé, à proximité des écoles et des commerces, à seulement 10 minutes du Technoland et de l’A36, et à 15 minutes de la frontière suisse. Un logement coup de coeur rénové avec goût, à la fois fonctionnel et chaleuruex. À découvrir sans tarder ! Copropriété de 6 lots d'habitaiton, charges 83 € / mois.

Ville : Fesches-le-Châtel
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25490
Coordonnées : 47.522444, 6.913029
Total : 190 320€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 78 000€
Valeur du bien : 182 000€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.58€/m²/mois
Fourchette : 6.80€ - 10.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8850€/an
Fourchette totale : 585€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 7021€ - 11156€/an
Rentabilité brute :4.65%
Fourchette de rentabilité :3.69% - 5.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :976,83 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 007 €
Prix d'achat :104 000 €
Décote à l'achat :+19 993€ (+23.8%)
Marge achat-revente :-106 313€ (-126.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :76,13€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 031,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 435,50€
Coût de l'assurance :22 838,40€
Taxe foncière : 885,02€/an
Soit par mois : 73,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,00€/mois
Soit par an : 996,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 737,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 188,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-451,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 000 €(907 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€, Total: 11 500€
  • Menuiseries:23 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1 200€ = 10 800€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€, Total: 10 800€
  • Eau chaude:9 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€ = 500€, Total: 4 500€
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Total: 9 000€
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€ = 1 200€, Main d'œuvre: 300€, Total: 1 200€
  • Salon:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€ = 1 000€, Main d'œuvre: 200€, Total: 1 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fesches-le-Châtel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 850 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 914 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 885 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 996 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 429 €
Revenus locatifs : +8 850 €
Charges déductibles : -87 429 €
Résultat foncier Année 1 : -78 579 €(Déficit de 78 579 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 179 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 429 €/an
Revenus locatifs : +8 850 €
Charges déductibles : -9 429 €
Résultat foncier Années 2+ : -579 €/an(Déficit de 579 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57178.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 850 €87 435 €6 641 €-78 585 €21 400 €57 185 €57 185 €
29 027 €9 262 €6 467 €-235 €235 €-57 185 €
39 208 €9 082 €6 288 €125 €--57 060 €
49 392 €8 897 €6 102 €495 €--56 564 €
59 580 €8 704 €5 909 €876 €--55 688 €
69 771 €8 504 €5 710 €1 267 €--54 422 €
79 967 €8 298 €5 503 €1 669 €--52 752 €
810 166 €8 084 €5 289 €2 082 €--50 670 €
910 369 €7 862 €5 067 €2 508 €--48 163 €
1010 577 €7 632 €4 838 €2 945 €--45 218 €
1110 788 €7 394 €4 600 €3 394 €--41 824 €
1211 004 €7 148 €4 353 €3 856 €---
1311 224 €6 892 €4 098 €4 332 €---
1411 449 €6 628 €3 833 €4 821 €---
1511 678 €6 354 €3 559 €5 324 €---
1611 911 €6 070 €3 276 €5 841 €---
1712 149 €5 776 €2 982 €6 373 €---
1812 392 €5 472 €2 677 €6 921 €---
1912 640 €5 156 €2 362 €7 484 €---
2012 893 €4 829 €2 035 €8 064 €---
2113 151 €4 491 €1 696 €8 660 €---
2213 414 €4 140 €1 346 €9 274 €---
2313 682 €3 777 €982 €9 905 €---
2413 956 €3 401 €606 €10 555 €---
2514 235 €3 011 €216 €11 224 €---
TOTAL283 475 €244 299 €96 435 €39 176 €21 635 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 490 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 39 176 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 859 €-6 420 €+8 279 €
2+1 859 €-70 €+1 929 €
3+1 859 €0 €+1 859 €
4+1 859 €0 €+1 859 €
5+1 859 €0 €+1 859 €
6+1 859 €0 €+1 859 €
7+1 859 €0 €+1 859 €
8+1 859 €0 €+1 859 €
9+1 859 €0 €+1 859 €
10+1 859 €0 €+1 859 €
11+1 859 €0 €+1 859 €
12+1 859 €+1 157 €+702 €
13+1 859 €+1 300 €+559 €
14+1 859 €+1 446 €+413 €
15+1 859 €+1 597 €+262 €
16+1 859 €+1 752 €+107 €
17+1 859 €+1 912 €-53 €
18+1 859 €+2 076 €-217 €
19+1 859 €+2 245 €-386 €
20+1 859 €+2 419 €-560 €
21+1 859 €+2 598 €-739 €
22+1 859 €+2 782 €-923 €
23+1 859 €+2 972 €-1 113 €
24+1 859 €+3 167 €-1 308 €
25+1 859 €+3 367 €-1 508 €
Total+46 475 €+24 300 €+22 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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