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Hôtel restaurant Chinon

VilleChinon (37)
Surface282m²
Coût Total391 676€
Loyer Annuel27 368€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 284 700 €
Surface : 282 m²
Prix au m² : 1 009,57 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2

Turone Immobilier vous propose en exclusivité la vente des murs d'un hôtel restaurant sur CHINON comprenant: une salle de café, une salle restaurant, une cuisine, une arrière cuisine un cellier, wc et une terrasse extérieur. Au premier étage; 5 chambres d'hôtel et un appartement de 45m² Au deuxième un grenier. Cellier et garage. Bail commercial en cours. Possibilité d'acquérir en plus 16 garages. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr. (5.44 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/382300.pdf

Ville : Chinon
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37500
Coordonnées : 47.163225, 0.245805
Total : 391 676€
Prix d'acquisition : 284 700€
Travaux : 84 200€
Valeur du bien : 368 900€
Frais de notaire : 22 776€
Coût estimé : 22 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 282m²
Loyer prédit : 8.09€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 2281€/mois
Loyer annuel estimé : 27368€/an
Fourchette totale : 1830€ - 2843€/mois
Fourchette annuelle : 21955€ - 34117€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 784,37 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :503 191 €
Prix d'achat :284 700 €
Décote à l'achat :-218 491€ (-43.4%)
Marge achat-revente :111 515€ (22.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :391 676€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 912,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :114,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 027,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :182 176,41€
Coût de l'assurance :34 271,65€
Taxe foncière : 2 736,85€/an
Soit par mois : 228,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 280,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 255,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 282 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 282 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état bon nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs du salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 200 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:35 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 35 fenêtres × 1 000€ = 35 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10 000€ = 10 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Peinture murs salon: 100 m² × 28€/m² = 2 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chinon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 281 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 368 €/an
Calcul : 2 281 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 391 676 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 371 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 737 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 950 €
Revenus locatifs : +27 368 €
Charges déductibles : -100 950 €
Résultat foncier Année 1 : -73 581 €(Déficit de 73 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 750 €/an
Revenus locatifs : +27 368 €
Charges déductibles : -16 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 619 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52181.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 284 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 055 €(65% de 284 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 729 €/an
Calcul : 185 055 € × 3,636% = 6 729 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 368 €100 962 €12 654 €-73 594 €21 400 €52 194 €52 194 €
227 916 €16 420 €12 312 €11 496 €--40 698 €
328 474 €16 067 €11 959 €12 407 €--28 291 €
429 044 €15 702 €11 594 €13 342 €--14 949 €
529 625 €15 325 €11 217 €14 300 €--649 €
630 217 €14 935 €10 828 €15 282 €---
730 821 €14 533 €10 425 €16 289 €---
831 438 €14 117 €10 009 €17 321 €---
932 067 €13 687 €9 579 €18 379 €---
1032 708 €13 243 €9 135 €19 465 €---
1133 362 €12 784 €8 677 €20 578 €---
1234 029 €12 311 €8 203 €21 719 €---
1334 710 €11 821 €7 713 €22 889 €---
1435 404 €11 315 €7 207 €24 089 €---
1536 112 €10 792 €6 685 €25 320 €---
1636 834 €10 252 €6 144 €26 582 €---
1737 571 €9 694 €5 586 €27 877 €---
1838 322 €9 118 €5 010 €29 205 €---
1939 089 €8 522 €4 414 €30 567 €---
2039 871 €7 907 €3 799 €31 964 €---
2140 668 €7 271 €3 163 €33 397 €---
2241 481 €6 614 €2 506 €34 868 €---
2342 311 €5 935 €1 827 €36 376 €---
2443 157 €5 234 €1 126 €37 924 €---
2544 020 €4 509 €401 €39 511 €---
TOTAL876 620 €369 069 €182 176 €507 551 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 507 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 747 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 747 €-6 420 €+12 167 €
2+5 747 €0 €+5 747 €
3+5 747 €0 €+5 747 €
4+5 747 €0 €+5 747 €
5+5 747 €0 €+5 747 €
6+5 747 €+4 390 €+1 357 €
7+5 747 €+4 887 €+860 €
8+5 747 €+5 196 €+551 €
9+5 747 €+5 514 €+233 €
10+5 747 €+5 839 €-92 €
11+5 747 €+6 173 €-426 €
12+5 747 €+6 516 €-769 €
13+5 747 €+6 867 €-1 120 €
14+5 747 €+7 227 €-1 480 €
15+5 747 €+7 596 €-1 849 €
16+5 747 €+7 975 €-2 228 €
17+5 747 €+8 363 €-2 616 €
18+5 747 €+8 761 €-3 014 €
19+5 747 €+9 170 €-3 423 €
20+5 747 €+9 589 €-3 842 €
21+5 747 €+10 019 €-4 272 €
22+5 747 €+10 460 €-4 713 €
23+5 747 €+10 913 €-5 166 €
24+5 747 €+11 377 €-5 630 €
25+5 747 €+11 853 €-6 106 €
Total+143 675 €+152 265 €+-8 590 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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