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Appartement

VilleCarcassonne (11)
Surface74m²
Coût Total80 520€
Loyer Annuel7 730€
Rentabilité9.60%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 932,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Au sein du quartier recherché du PALAIS, proche de toutes les commodités à pied, dans une agréable résidence, cet appartement traversant n'attend que vous ! Composé d'une entrée qui dessert un séjour avec balcon donnant sur l'Aude, une cuisine indépendante, deux chambres, une salle à manger (ou 3ème chambre), disposant elle aussi d'un deuxième balcon ainsi qu'une salle de bains et un WC séparé. Un petit cellier permettra plus de stockage La résidence dispose d'une parking commun Quelques travaux à prévoir pour lui redonner tout son éclat ! Les + : Facilité parking, 2 balcons, quartier recherché - https://carcassonne.guy-hoquet.com/media/937/1/0/1/2022_12+Affiche+Bar%C3%A8me+Honoraires+GHC.pdf

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.215862, 2.359190
Total : 80 520€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 75 000€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7730€/an
Fourchette totale : 517€ - 803€/mois
Fourchette annuelle : 6200€ - 9636€/an
Rentabilité brute :9.60%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 11.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :297 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 500 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-23 500€ (-25.4%)
Marge achat-revente :11 980€ (13.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :394,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :20,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 414,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 835,12€
Coût de l'assurance :6 039,00€
Taxe foncière : 772,96€/an
Soit par mois : 64,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 644,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 479,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(81 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 730 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 242 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 637 €
Revenus locatifs : +7 730 €
Charges déductibles : -9 637 €
Résultat foncier Année 1 : -1 908 €(Déficit de 1 908 €)
Imputable sur revenu global : 1 908 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 637 €/an
Revenus locatifs : +7 730 €
Charges déductibles : -3 637 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 092 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 730 €9 640 €2 625 €-1 910 €1 910 €--
27 884 €3 569 €2 555 €4 315 €---
38 042 €3 496 €2 482 €4 546 €---
48 203 €3 421 €2 406 €4 782 €---
58 367 €3 343 €2 328 €5 024 €---
68 534 €3 262 €2 248 €5 272 €---
78 705 €3 179 €2 164 €5 526 €---
88 879 €3 093 €2 078 €5 786 €---
99 056 €3 004 €1 989 €6 053 €---
109 238 €2 912 €1 897 €6 326 €---
119 422 €2 817 €1 802 €6 605 €---
129 611 €2 719 €1 704 €6 892 €---
139 803 €2 617 €1 603 €7 186 €---
149 999 €2 512 €1 498 €7 487 €---
1510 199 €2 404 €1 389 €7 795 €---
1610 403 €2 292 €1 277 €8 111 €---
1710 611 €2 176 €1 161 €8 435 €---
1810 823 €2 056 €1 042 €8 767 €---
1911 040 €1 932 €918 €9 107 €---
2011 261 €1 805 €790 €9 456 €---
2111 486 €1 672 €658 €9 813 €---
2211 715 €1 536 €521 €10 180 €---
2311 950 €1 395 €380 €10 555 €---
2412 189 €1 249 €234 €10 940 €---
2512 433 €1 098 €84 €11 335 €---
TOTAL247 581 €69 198 €37 835 €178 383 €1 910 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 573 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 383 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 623 €-573 €+2 196 €
2+1 623 €+1 294 €+329 €
3+1 623 €+1 364 €+259 €
4+1 623 €+1 435 €+188 €
5+1 623 €+1 507 €+116 €
6+1 623 €+1 582 €+41 €
7+1 623 €+1 658 €-35 €
8+1 623 €+1 736 €-113 €
9+1 623 €+1 816 €-193 €
10+1 623 €+1 898 €-275 €
11+1 623 €+1 982 €-359 €
12+1 623 €+2 068 €-445 €
13+1 623 €+2 156 €-533 €
14+1 623 €+2 246 €-623 €
15+1 623 €+2 339 €-716 €
16+1 623 €+2 433 €-810 €
17+1 623 €+2 531 €-908 €
18+1 623 €+2 630 €-1 007 €
19+1 623 €+2 732 €-1 109 €
20+1 623 €+2 837 €-1 214 €
21+1 623 €+2 944 €-1 321 €
22+1 623 €+3 054 €-1 431 €
23+1 623 €+3 167 €-1 544 €
24+1 623 €+3 282 €-1 659 €
25+1 623 €+3 400 €-1 777 €
Total+40 575 €+53 515 €+-12 940 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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