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Appartement bon état

VilleBelfort (90)
Surface65m²
Coût Total77 960€
Loyer Annuel7 137€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre appartement T3 de 64,38 m², situé au 2ᵉ étage d’une copropriété rue Claude Perrault à Belfort.

Commun super bien entretenue, les voisins sont calme « personne en majorité âgé ».

L’appartement se compose de :

  • une entrée,
  • un salon / séjour lumineux,
  • une cuisine indépendante,
  • 2 chambres,
  • un cellier,
  • une salle de bains,
  • WC séparés.

Le bien dispose également : ✅ d’un balcon ✅ d’une cave privative ✅ d’un grand parking avec stationnement facile devant et derrière la résidence

Appartement agréable, lumineux, sans travaux à prévoir, prêt à emménager !

Charges de copropriété : environ 600 € par trimestre

Idéal pour résidence principale ou investissement locatif.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.633590, 6.847710
Total : 77 960€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 7 760€
Valeur du bien : 72 760€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7137€/an
Fourchette totale : 463€ - 764€/mois
Fourchette annuelle : 5559€ - 9164€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 11.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 163,34 €/m²
Basé sur :430 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 617 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-10 617€ (-14.0%)
Marge achat-revente :-2 343€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :390,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 413,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 125,84€
Coût de l'assurance :6 821,50€
Taxe foncière : 713,74€/an
Soit par mois : 59,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 594,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 672,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain (remplacement lavabo, douche, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 760 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 137 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 273 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 714 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 841 €
Revenus locatifs : +7 137 €
Charges déductibles : -13 841 €
Résultat foncier Année 1 : -6 704 €(Déficit de 6 704 €)
Imputable sur revenu global : 6 704 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 081 €/an
Revenus locatifs : +7 137 €
Charges déductibles : -6 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 056 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 137 €13 844 €2 697 €-6 706 €6 706 €--
27 280 €6 013 €2 626 €1 267 €---
37 426 €5 940 €2 553 €1 486 €---
47 574 €5 864 €2 477 €1 710 €---
57 726 €5 785 €2 399 €1 940 €---
67 880 €5 704 €2 318 €2 176 €---
78 038 €5 620 €2 233 €2 418 €---
88 199 €5 533 €2 146 €2 666 €---
98 363 €5 443 €2 056 €2 920 €---
108 530 €5 349 €1 963 €3 181 €---
118 700 €5 252 €1 866 €3 448 €---
128 874 €5 152 €1 766 €3 722 €---
139 052 €5 049 €1 662 €4 003 €---
149 233 €4 941 €1 554 €4 292 €---
159 418 €4 830 €1 443 €4 588 €---
169 606 €4 715 €1 328 €4 892 €---
179 798 €4 595 €1 209 €5 203 €---
189 994 €4 472 €1 085 €5 523 €---
1910 194 €4 344 €957 €5 850 €---
2010 398 €4 211 €824 €6 187 €---
2110 606 €4 074 €687 €6 532 €---
2210 818 €3 932 €545 €6 886 €---
2311 034 €3 784 €398 €7 250 €---
2411 255 €3 632 €245 €7 623 €---
2511 480 €3 474 €88 €8 006 €---
TOTAL228 614 €131 551 €39 126 €97 063 €6 706 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 012 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 063 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 137 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 499 €-2 012 €+3 511 €
2+1 499 €+380 €+1 119 €
3+1 499 €+446 €+1 053 €
4+1 499 €+513 €+986 €
5+1 499 €+582 €+917 €
6+1 499 €+653 €+846 €
7+1 499 €+725 €+774 €
8+1 499 €+800 €+699 €
9+1 499 €+876 €+623 €
10+1 499 €+954 €+545 €
11+1 499 €+1 034 €+465 €
12+1 499 €+1 117 €+382 €
13+1 499 €+1 201 €+298 €
14+1 499 €+1 288 €+211 €
15+1 499 €+1 376 €+123 €
16+1 499 €+1 467 €+32 €
17+1 499 €+1 561 €-62 €
18+1 499 €+1 657 €-158 €
19+1 499 €+1 755 €-256 €
20+1 499 €+1 856 €-357 €
21+1 499 €+1 960 €-461 €
22+1 499 €+2 066 €-567 €
23+1 499 €+2 175 €-676 €
24+1 499 €+2 287 €-788 €
25+1 499 €+2 402 €-903 €
Total+37 475 €+29 119 €+8 356 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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