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Appartement

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface68.25m²
Coût Total107 040€
Loyer Annuel8 450€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 68.25 m²
Prix au m² : 1 142,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 11, Cave, Mandat exclusif

Exclusivité CITYA PLANTAGENET – Idéal investissement locatif Au sein d’une copropriété suivie par notre groupe, qui en assure à la fois le syndic et notre agence la gestion locative, découvrez ce T3 de 68 m² offrant une opportunité d’investissement sécurisée et sereine. L’appartement se compose d’une entrée avec placard, d’une cuisine indépendante de 11 m², et d’un séjour lumineux et bien agencé de 21 m². Un dégagement dessert deux chambres confortables de 10 m², ainsi qu’une salle d’eau équipée d’un grand receveur. Le bien est actuellement loué 565 € par mois charges comprises, garantissant une rentabilité immédiate. Une cave vient compléter ce logement. Côté stationnement, la copropriété bénéficie d’un grand nombre de places de parking, facilitant le quotidien des locataires. Un bien clé en main, idéal pour un investissement locatif avec gestion simplifiée grâce à l’accompagnement complet de notre groupe. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Le-Mans-72000/140

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.988724, 0.214934
Total : 107 040€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 22 800€
Valeur du bien : 100 800€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.25m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8450€/an
Fourchette totale : 562€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6748€ - 10582€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,26 €/m²
Basé sur :234 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 253 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-21 253€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-7 787€ (-7.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 553,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 786,46€
Coût de l'assurance :9 366,00€
Taxe foncière : 845,04€/an
Soit par mois : 70,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 704,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 68.25 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des meubles de cuisine pour moderniser l'apparence.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans les 2 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 25 m² (2 chambres)
Raison: État 3.5/5 visible - légère usure sur les murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 800 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:200€
    Peinture murs salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 000€
    Peinture murs chambres: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué, zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 450 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 455 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 845 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 275 €
Revenus locatifs : +8 450 €
Charges déductibles : -29 275 €
Résultat foncier Année 1 : -20 824 €(Déficit de 20 824 €)
Imputable sur revenu global : 20 824 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 475 €/an
Revenus locatifs : +8 450 €
Charges déductibles : -6 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 976 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 450 €29 278 €3 458 €-20 828 €20 828 €--
28 619 €6 385 €3 365 €2 235 €---
38 792 €6 288 €3 268 €2 504 €---
48 968 €6 188 €3 169 €2 779 €---
59 147 €6 085 €3 066 €3 062 €---
69 330 €5 979 €2 959 €3 351 €---
79 517 €5 869 €2 849 €3 648 €---
89 707 €5 755 €2 735 €3 952 €---
99 901 €5 638 €2 618 €4 263 €---
1010 099 €5 516 €2 497 €4 583 €---
1110 301 €5 391 €2 371 €4 910 €---
1210 507 €5 261 €2 242 €5 246 €---
1310 717 €5 128 €2 108 €5 590 €---
1410 932 €4 989 €1 970 €5 942 €---
1511 150 €4 846 €1 827 €6 304 €---
1611 373 €4 699 €1 679 €6 674 €---
1711 601 €4 546 €1 527 €7 054 €---
1811 833 €4 389 €1 369 €7 444 €---
1912 069 €4 226 €1 206 €7 843 €---
2012 311 €4 058 €1 038 €8 253 €---
2112 557 €3 884 €864 €8 673 €---
2212 808 €3 705 €685 €9 103 €---
2313 064 €3 519 €499 €9 545 €---
2413 325 €3 327 €308 €9 998 €---
2513 592 €3 129 €110 €10 463 €---
TOTAL270 670 €148 079 €49 786 €122 591 €20 828 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 248 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 591 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 450 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 775 €-6 248 €+8 023 €
2+1 775 €+670 €+1 105 €
3+1 775 €+751 €+1 024 €
4+1 775 €+834 €+941 €
5+1 775 €+919 €+856 €
6+1 775 €+1 005 €+770 €
7+1 775 €+1 094 €+681 €
8+1 775 €+1 186 €+589 €
9+1 775 €+1 279 €+496 €
10+1 775 €+1 375 €+400 €
11+1 775 €+1 473 €+302 €
12+1 775 €+1 574 €+201 €
13+1 775 €+1 677 €+98 €
14+1 775 €+1 783 €-8 €
15+1 775 €+1 891 €-116 €
16+1 775 €+2 002 €-227 €
17+1 775 €+2 116 €-341 €
18+1 775 €+2 233 €-458 €
19+1 775 €+2 353 €-578 €
20+1 775 €+2 476 €-701 €
21+1 775 €+2 602 €-827 €
22+1 775 €+2 731 €-956 €
23+1 775 €+2 864 €-1 089 €
24+1 775 €+2 999 €-1 224 €
25+1 775 €+3 139 €-1 364 €
Total+44 375 €+36 777 €+7 598 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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