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Maison - 6 pièce(s) - 100 m²

Bien expiré
VilleJoigny (89)
Surface100m²
Coût Total119 950€
Loyer Annuel8 978€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 niveaux. Surface 100m2. 2 portes et 2 numéros d entrée. Au rez-de-chaussée cuisine (13m2), salle à manger (11m2) et salon (11m2). Au 1er 2 chambres (13 et 12m2) + grande salle d eau avec douche à l italienne + toilettes (8m2). Au 2ème possibilité de deux chambres. A finir de renover (35m2) Petit grenier. 2 grandes caves voûtées sur la totalité de la maison. Électricité et plomberie faites en 2013. Chauffage électrique et tout à l égout. Habitable de suite même si travaux à prévoir. Petit remaniement de toiture à prévoir (voir devis). A visiter. Coup de c?ur assuré.

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.983030, 3.396960
Total : 119 950€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 44 350€
Valeur du bien : 114 350€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8978€/an
Fourchette totale : 592€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 7108€ - 11340€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 635,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 199,39€
Coût de l'assurance :10 495,62€
Taxe foncière : 897,78€/an
Soit par mois : 74,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 748,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche à l'italienne, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: 1 salle de bain (8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite léger rafraîchissement
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remaniement toiture
Petit remaniement de toiture à prévoir.
Quantité: 1 intervention
Raison: DPE G - Maison - Remaniement nécessaire pour maintenir l'intégrité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 350 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation complète:4 750€
    Parquet flottant 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€, Peinture 50 m²: 30€/m² × 50 = 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Gros œuvre - Remaniement toiture:3 000€
    Remaniement toiture: 1 intervention × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Joigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 978 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 950 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 813 €
Revenus locatifs : +8 978 €
Charges déductibles : -49 813 €
Résultat foncier Année 1 : -40 835 €(Déficit de 40 835 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 435 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 463 €/an
Revenus locatifs : +8 978 €
Charges déductibles : -5 463 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 515 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19435.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 978 €49 817 €4 150 €-40 839 €21 400 €19 439 €19 439 €
29 157 €5 358 €4 041 €3 799 €--15 640 €
39 341 €5 246 €3 928 €4 095 €--11 546 €
49 527 €5 129 €3 812 €4 398 €--7 148 €
59 718 €5 009 €3 691 €4 709 €--2 438 €
69 912 €4 884 €3 566 €5 029 €---
710 110 €4 754 €3 436 €5 356 €---
810 313 €4 620 €3 302 €5 693 €---
910 519 €4 481 €3 164 €6 038 €---
1010 729 €4 337 €3 020 €6 392 €---
1110 944 €4 188 €2 871 €6 755 €---
1211 163 €4 034 €2 717 €7 128 €---
1311 386 €3 875 €2 557 €7 511 €---
1411 614 €3 709 €2 392 €7 904 €---
1511 846 €3 538 €2 220 €8 308 €---
1612 083 €3 361 €2 043 €8 722 €---
1712 325 €3 177 €1 859 €9 147 €---
1812 571 €2 987 €1 669 €9 584 €---
1912 823 €2 790 €1 472 €10 032 €---
2013 079 €2 586 €1 268 €10 493 €---
2113 341 €2 375 €1 057 €10 966 €---
2213 607 €2 156 €839 €11 451 €---
2313 880 €1 930 €612 €11 950 €---
2414 157 €1 695 €378 €12 462 €---
2514 440 €1 452 €135 €12 988 €---
TOTAL287 562 €137 490 €60 199 €150 072 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 885 €-6 420 €+8 305 €
2+1 885 €0 €+1 885 €
3+1 885 €0 €+1 885 €
4+1 885 €0 €+1 885 €
5+1 885 €0 €+1 885 €
6+1 885 €+777 €+1 108 €
7+1 885 €+1 607 €+278 €
8+1 885 €+1 708 €+177 €
9+1 885 €+1 811 €+74 €
10+1 885 €+1 918 €-33 €
11+1 885 €+2 027 €-142 €
12+1 885 €+2 139 €-254 €
13+1 885 €+2 253 €-368 €
14+1 885 €+2 371 €-486 €
15+1 885 €+2 492 €-607 €
16+1 885 €+2 617 €-732 €
17+1 885 €+2 744 €-859 €
18+1 885 €+2 875 €-990 €
19+1 885 €+3 010 €-1 125 €
20+1 885 €+3 148 €-1 263 €
21+1 885 €+3 290 €-1 405 €
22+1 885 €+3 435 €-1 550 €
23+1 885 €+3 585 €-1 700 €
24+1 885 €+3 739 €-1 854 €
25+1 885 €+3 896 €-2 011 €
Total+47 125 €+45 022 €+2 103 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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