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Maison 362 m² à bras-sur-meuse

Bien expiré
VilleBras-sur-Meuse (55)
Surface362
Coût Total345 460
Loyer Annuel32 876
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+657
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 362 m²
Prix au m² : 632,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 362 m², 13 pièces, 625 m² de terrain

L'agence du Quai vous propose à la vente à Bras-Sur-Meuse cet ensemble immobilier disposant d'une maison familiale de 253,12 m² comprenant une entrée, une cuisine américaine entièrement équipée ouverte sur un vaste salon-séjour avec îlot central, insert et baie vitrée donnant sur terrasse, 4 grandes chambres dont une avec dressing, une salle d'eau avec douche à l'italienne, 2 Wc individuels, une buanderie, une chaufferie ainsi qu'un garage 3 voitures avec porte motorisée.

Un appatement à conforter de 109,24 m² vient compléter ce bien idéal pour un revenu locatif (location, Airbnb, chambres d'hôtes) ou un agrandissement, celui-ci comprend une entrée individuelle, une cuisine ouverte sur salon-séjour, 3 chambres, un bureau, une salle d'eau ainsi que 2 Wc séparés.

Le tout sur un terrain de 625 m² entièrement clos et arboré au calme sans vis-à-vis.

Consommation énergie primaire : 195 kWh/m²/an

Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2610 € et 3590 € par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris).

Ville : Bras-sur-Meuse
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.210420, 5.377730
Total : 345 460
Prix d'acquisition : 229 000
Travaux : 98 140
Valeur du bien : 327 140
Frais de notaire : 18 320
Coût estimé : 18 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 362
Loyer prédit : 7.57€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 2740€/mois
Loyer annuel estimé : 32876€/an
Fourchette totale : 2138€ - 3510€/mois
Fourchette annuelle : 25657€ - 42125€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 12.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 710,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :97,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 808,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 834,63
Coût de l'assurance :29 364,10
Taxe foncière : 3 287,57€/an
Soit par mois : 273,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 739,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 082,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :656,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 362 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 362 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine de 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain de 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire pour la salle à manger
Quantité: salle à manger de 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 140(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 860
    Isolation combles: 362 m² × 30€/m² = 10860€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen, installation incluse)
  • Menuiseries:67 500
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1500€ = 67500€ (prix moyen, pose incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen, installation incluse)
  • Cuisine:750
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification plomberie et électricité: 300€ = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 8 m² × 30€/m² = 240€, Vérification plomberie et électricité: 360€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 080
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:600
    Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bras-sur-Meuse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 94 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 876 €/an
Calcul : 2 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 460 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 175 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 288 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 198
Revenus locatifs : +32 876
Charges déductibles : -114 198
Résultat foncier Année 1 : -81 323(Déficit de 81 323 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 923
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 058 €/an
Revenus locatifs : +32 876
Charges déductibles : -16 058
Résultat foncier Années 2+ : 16 817 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59922.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 876114 21011 607-81 33421 400 €59 934 €59 934 €
233 53315 76111 29917 772--42 162 €
334 20415 44310 98018 761--23 401 €
434 88815 11310 65119 775--3 625 €
535 58614 77110 30920 814---
636 29714 4189 95621 879---
737 02314 0539 59122 970---
837 76413 6759 21324 089---
938 51913 2848 82225 235---
1039 29012 8808 41826 409---
1140 07512 4628 00027 614---
1240 87712 0297 56728 848---
1341 69411 5817 11930 113---
1442 52811 1186 65631 410---
1543 37910 6396 17732 740---
1644 24610 1435 68134 103---
1745 1319 6305 16835 501---
1846 0349 1004 63736 934---
1946 9558 5514 08838 404---
2047 8947 9833 52139 911---
2148 8527 3952 93341 456---
2249 8296 7872 32543 041---
2350 8256 1591 69744 666---
2451 8425 5081 04646 333---
2552 8794 83537348 043---
TOTAL1 053 019377 528167 835675 49121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 675 491
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 904-6 420+13 324
2+6 9040+6 904
3+6 9040+6 904
4+6 9040+6 904
5+6 904+5 157+1 747
6+6 904+6 564+340
7+6 904+6 891+13
8+6 904+7 227-323
9+6 904+7 570-666
10+6 904+7 923-1 019
11+6 904+8 284-1 380
12+6 904+8 654-1 750
13+6 904+9 034-2 130
14+6 904+9 423-2 519
15+6 904+9 822-2 918
16+6 904+10 231-3 327
17+6 904+10 650-3 746
18+6 904+11 080-4 176
19+6 904+11 521-4 617
20+6 904+11 973-5 069
21+6 904+12 437-5 533
22+6 904+12 912-6 008
23+6 904+13 400-6 496
24+6 904+13 900-6 996
25+6 904+14 413-7 509
Total+172 600+202 647+-30 047
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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