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Maison 362 m² à bras-sur-meuse

Bien expiré
VilleBras-sur-Meuse (55)
Surface362m²
Coût Total345 460€
Loyer Annuel32 876€
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+657€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 362 m²
Prix au m² : 632,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 362 m², 13 pièces, 625 m² de terrain

L'agence du Quai vous propose à la vente à Bras-Sur-Meuse cet ensemble immobilier disposant d'une maison familiale de 253,12 m² comprenant une entrée, une cuisine américaine entièrement équipée ouverte sur un vaste salon-séjour avec îlot central, insert et baie vitrée donnant sur terrasse, 4 grandes chambres dont une avec dressing, une salle d'eau avec douche à l'italienne, 2 Wc individuels, une buanderie, une chaufferie ainsi qu'un garage 3 voitures avec porte motorisée.

Un appatement à conforter de 109,24 m² vient compléter ce bien idéal pour un revenu locatif (location, Airbnb, chambres d'hôtes) ou un agrandissement, celui-ci comprend une entrée individuelle, une cuisine ouverte sur salon-séjour, 3 chambres, un bureau, une salle d'eau ainsi que 2 Wc séparés.

Le tout sur un terrain de 625 m² entièrement clos et arboré au calme sans vis-à-vis.

Consommation énergie primaire : 195 kWh/m²/an

Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2610 € et 3590 € par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris).

Ville : Bras-sur-Meuse
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.210420, 5.377730
Total : 345 460€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 98 140€
Valeur du bien : 327 140€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 362m²
Loyer prédit : 7.57€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 2740€/mois
Loyer annuel estimé : 32876€/an
Fourchette totale : 2138€ - 3510€/mois
Fourchette annuelle : 25657€ - 42125€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 12.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 710,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :97,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 808,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 834,63€
Coût de l'assurance :29 364,10€
Taxe foncière : 3 287,57€/an
Soit par mois : 273,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 739,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 082,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :656,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 362 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 362 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine de 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain de 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire pour la salle à manger
Quantité: salle à manger de 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 140 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 860€
    Isolation combles: 362 m² × 30€/m² = 10860€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen, installation incluse)
  • Menuiseries:67 500€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1500€ = 67500€ (prix moyen, pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen, installation incluse)
  • Cuisine:750€
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification plomberie et électricité: 300€ = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 30€/m² = 240€, Vérification plomberie et électricité: 360€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:600€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bras-sur-Meuse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 94 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 876 €/an
Calcul : 2 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 175 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 288 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 198 €
Revenus locatifs : +32 876 €
Charges déductibles : -114 198 €
Résultat foncier Année 1 : -81 323 €(Déficit de 81 323 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 923 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 058 €/an
Revenus locatifs : +32 876 €
Charges déductibles : -16 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 817 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59922.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 876 €114 210 €11 607 €-81 334 €21 400 €59 934 €59 934 €
233 533 €15 761 €11 299 €17 772 €--42 162 €
334 204 €15 443 €10 980 €18 761 €--23 401 €
434 888 €15 113 €10 651 €19 775 €--3 625 €
535 586 €14 771 €10 309 €20 814 €---
636 297 €14 418 €9 956 €21 879 €---
737 023 €14 053 €9 591 €22 970 €---
837 764 €13 675 €9 213 €24 089 €---
938 519 €13 284 €8 822 €25 235 €---
1039 290 €12 880 €8 418 €26 409 €---
1140 075 €12 462 €8 000 €27 614 €---
1240 877 €12 029 €7 567 €28 848 €---
1341 694 €11 581 €7 119 €30 113 €---
1442 528 €11 118 €6 656 €31 410 €---
1543 379 €10 639 €6 177 €32 740 €---
1644 246 €10 143 €5 681 €34 103 €---
1745 131 €9 630 €5 168 €35 501 €---
1846 034 €9 100 €4 637 €36 934 €---
1946 955 €8 551 €4 088 €38 404 €---
2047 894 €7 983 €3 521 €39 911 €---
2148 852 €7 395 €2 933 €41 456 €---
2249 829 €6 787 €2 325 €43 041 €---
2350 825 €6 159 €1 697 €44 666 €---
2451 842 €5 508 €1 046 €46 333 €---
2552 879 €4 835 €373 €48 043 €---
TOTAL1 053 019 €377 528 €167 835 €675 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 675 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 904 €-6 420 €+13 324 €
2+6 904 €0 €+6 904 €
3+6 904 €0 €+6 904 €
4+6 904 €0 €+6 904 €
5+6 904 €+5 157 €+1 747 €
6+6 904 €+6 564 €+340 €
7+6 904 €+6 891 €+13 €
8+6 904 €+7 227 €-323 €
9+6 904 €+7 570 €-666 €
10+6 904 €+7 923 €-1 019 €
11+6 904 €+8 284 €-1 380 €
12+6 904 €+8 654 €-1 750 €
13+6 904 €+9 034 €-2 130 €
14+6 904 €+9 423 €-2 519 €
15+6 904 €+9 822 €-2 918 €
16+6 904 €+10 231 €-3 327 €
17+6 904 €+10 650 €-3 746 €
18+6 904 €+11 080 €-4 176 €
19+6 904 €+11 521 €-4 617 €
20+6 904 €+11 973 €-5 069 €
21+6 904 €+12 437 €-5 533 €
22+6 904 €+12 912 €-6 008 €
23+6 904 €+13 400 €-6 496 €
24+6 904 €+13 900 €-6 996 €
25+6 904 €+14 413 €-7 509 €
Total+172 600 €+202 647 €+-30 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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