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Appartement à vendre

VilleSaint-Jean-de-la-Ruelle (45)
Surface70m²
Coût Total136 724€
Loyer Annuel9 026€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 800 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 654,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Non meublé

Au pieds de toutes les commodités : Bus, Tram, commerces, axes routier... Venez visiter ce lumineux appartement au dernier étage de cette copropriété sécurisée. Il se compose d'une entrée desservant sur la cuisine et le séjour disposant d'un balcon avec une vue dégagée. Côté nuit vous disposerez de deux chambres, d'une salle de bains et d'un dressing. Viennent à cela s'ajouter une cave et une place de stationnement privative. Arc immobilier, nous comparer c'est nous adopter !

Honoraires inclus de 5.27% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 110 000 euros. Dans une copropriété de 538 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 571,48 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1050.00 et 1422.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller ARC By KW : Océanne DUVILLARD Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 953996303

Ville : Saint-Jean-de-la-Ruelle
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45140
Coordonnées : 47.899330, 1.866563
Total : 136 724€
Prix d'acquisition : 115 800€
Travaux : 11 660€
Valeur du bien : 127 460€
Frais de notaire : 9 264€
Coût estimé : 9 264€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.75€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9026€/an
Fourchette totale : 651€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 7818€ - 10421€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 638,64 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 704 €
Prix d'achat :115 800 €
Décote à l'achat :+1 096€ (+1.0%)
Marge achat-revente :-22 020€ (-19.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 724€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,18€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 704,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 244,52€
Coût de l'assurance :10 254,30€
Taxe foncière : 1 571,48€/an
Soit par mois : 130,96€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 752,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 835,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne nécessitant peu de travaux
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du meuble lavabo et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: 1 meuble
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des améliorations
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant peu de travaux
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 660 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:400€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 50€/m² = 400€
  • Salle de bain:800€
    Remplacement meuble lavabo: 1 meuble × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:960€
    Peinture murs chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-la-Ruelle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 026 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 454 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 724 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 095 €
Revenus locatifs : +9 026 €
Charges déductibles : -18 095 €
Résultat foncier Année 1 : -9 070 €(Déficit de 9 070 €)
Imputable sur revenu global : 9 070 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 435 €/an
Revenus locatifs : +9 026 €
Charges déductibles : -6 435 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 590 €/an
Prix d'achat du bien : 115 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 270 €(65% de 115 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 737 €/an
Calcul : 75 270 € × 3,636% = 2 737 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 026 €18 100 €4 458 €-9 074 €9 074 €--
29 206 €6 320 €4 338 €2 887 €---
39 390 €6 196 €4 214 €3 195 €---
49 578 €6 068 €4 086 €3 511 €---
59 770 €5 935 €3 954 €3 835 €---
69 965 €5 798 €3 817 €4 167 €---
710 165 €5 657 €3 675 €4 508 €---
810 368 €5 511 €3 529 €4 857 €---
910 575 €5 360 €3 378 €5 216 €---
1010 787 €5 203 €3 222 €5 583 €---
1111 002 €5 042 €3 060 €5 960 €---
1211 222 €4 875 €2 894 €6 347 €---
1311 447 €4 703 €2 721 €6 744 €---
1411 676 €4 525 €2 543 €7 151 €---
1511 909 €4 341 €2 359 €7 569 €---
1612 148 €4 150 €2 169 €7 997 €---
1712 391 €3 954 €1 972 €8 437 €---
1812 638 €3 750 €1 769 €8 888 €---
1912 891 €3 540 €1 559 €9 351 €---
2013 149 €3 323 €1 342 €9 826 €---
2113 412 €3 099 €1 117 €10 313 €---
2213 680 €2 867 €885 €10 813 €---
2313 954 €2 627 €646 €11 327 €---
2414 233 €2 380 €398 €11 853 €---
2514 517 €2 124 €142 €12 394 €---
TOTAL289 100 €125 446 €64 245 €163 654 €9 074 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 722 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 654 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 895 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 895 €-2 722 €+4 617 €
2+1 895 €+866 €+1 029 €
3+1 895 €+958 €+937 €
4+1 895 €+1 053 €+842 €
5+1 895 €+1 150 €+745 €
6+1 895 €+1 250 €+645 €
7+1 895 €+1 352 €+543 €
8+1 895 €+1 457 €+438 €
9+1 895 €+1 565 €+330 €
10+1 895 €+1 675 €+220 €
11+1 895 €+1 788 €+107 €
12+1 895 €+1 904 €-9 €
13+1 895 €+2 023 €-128 €
14+1 895 €+2 145 €-250 €
15+1 895 €+2 271 €-376 €
16+1 895 €+2 399 €-504 €
17+1 895 €+2 531 €-636 €
18+1 895 €+2 666 €-771 €
19+1 895 €+2 805 €-910 €
20+1 895 €+2 948 €-1 053 €
21+1 895 €+3 094 €-1 199 €
22+1 895 €+3 244 €-1 349 €
23+1 895 €+3 398 €-1 503 €
24+1 895 €+3 556 €-1 661 €
25+1 895 €+3 718 €-1 823 €
Total+47 375 €+49 096 €+-1 721 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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