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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVitry-sur-Seine (94)
Surface70.6m²
Coût Total228 816€
Loyer Annuel16 025€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 207 700 €
Surface : 70.6 m²
Prix au m² : 2 941,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 6/12 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 20,89 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, Exposition sud, Digicode, Pas de cave

ComOp Groupe propose à Vitry-sur-Seine, proche du Musée Contemporain du Val de Marne (tram T9 à 5 mn à pied), dans un immeuble en copropriété, un appartement 3pièces de 70,59, m² situé au 6ème étage. Il est composé d’une entrée, un séjour, deux chambres dont une avec placard, une cuisine, une salle de bains, un water-closet, un dégagement, un rangement, et deux balcons. Travaux à prévoir.

Ville : Vitry-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94400
Coordonnées : 48.794352, 2.387539
Total : 228 816€
Prix d'acquisition : 207 700€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 212 200€
Frais de notaire : 16 616€
Coût estimé : 16 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.6m²
Loyer prédit : 18.92€/m²/mois
Fourchette : 15.10€ - 23.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1335€/mois
Loyer annuel estimé : 16025€/an
Fourchette totale : 1066€ - 1673€/mois
Fourchette annuelle : 12790€ - 20079€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 928,57 €/m²
Basé sur :345 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 357 €
Prix d'achat :207 700 €
Décote à l'achat :-69 657€ (-25.1%)
Marge achat-revente :48 541€ (17.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 816€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 134,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :66,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 201,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 531,60€
Coût de l'assurance :20 021,40€
Taxe foncière : 1 602,50€/an
Soit par mois : 133,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 335,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 334,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour un aspect frais.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain pour un aspect frais.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour un aspect frais.
Quantité: 25 m²
Raison: État 5/5 visible - salon en très bon état mais un léger rafraîchissement est recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(64 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafond cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafond salle de bain: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafond 2 chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs et plafond salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-sur-Seine. Les prix de peinture incluent les matériaux et la main d'œuvre. Les coûts sont basés sur une fourchette de 25-35€/m² pour la peinture, avec une estimation de main d'œuvre à 30€/m². ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 335 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 025 €/an
Calcul : 1 335 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 704 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 816 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 607 €
Revenus locatifs : +16 025 €
Charges déductibles : -14 607 €
Résultat foncier Année 1 : 1 418 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 107 €/an
Revenus locatifs : +16 025 €
Charges déductibles : -10 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 918 €/an
Prix d'achat du bien : 207 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 005 €(65% de 207 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 909 €/an
Calcul : 135 005 € × 3,636% = 4 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 025 €14 614 €7 711 €1 411 €---
216 346 €9 910 €7 506 €6 436 €---
316 672 €9 698 €7 295 €6 974 €---
417 006 €9 479 €7 076 €7 526 €---
517 346 €9 253 €6 850 €8 093 €---
617 693 €9 019 €6 615 €8 674 €---
718 047 €8 776 €6 373 €9 271 €---
818 408 €8 525 €6 122 €9 882 €---
918 776 €8 266 €5 863 €10 510 €---
1019 151 €7 997 €5 594 €11 154 €---
1119 534 €7 720 €5 316 €11 815 €---
1219 925 €7 432 €5 029 €12 493 €---
1320 324 €7 135 €4 731 €13 189 €---
1420 730 €6 827 €4 424 €13 903 €---
1521 145 €6 509 €4 105 €14 636 €---
1621 568 €6 179 €3 776 €15 388 €---
1721 999 €5 839 €3 435 €16 160 €---
1822 439 €5 486 €3 083 €16 953 €---
1922 888 €5 121 €2 718 €17 766 €---
2023 345 €4 744 €2 341 €18 601 €---
2123 812 €4 353 €1 950 €19 459 €---
2224 289 €3 949 €1 546 €20 339 €---
2324 774 €3 531 €1 128 €21 243 €---
2425 270 €3 099 €696 €22 171 €---
2525 775 €2 652 €248 €23 124 €---
TOTAL513 286 €176 116 €111 532 €337 170 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 170 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 365 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 365 €+423 €+2 942 €
2+3 365 €+1 931 €+1 434 €
3+3 365 €+2 092 €+1 273 €
4+3 365 €+2 258 €+1 107 €
5+3 365 €+2 428 €+937 €
6+3 365 €+2 602 €+763 €
7+3 365 €+2 781 €+584 €
8+3 365 €+2 965 €+400 €
9+3 365 €+3 153 €+212 €
10+3 365 €+3 346 €+19 €
11+3 365 €+3 544 €-179 €
12+3 365 €+3 748 €-383 €
13+3 365 €+3 957 €-592 €
14+3 365 €+4 171 €-806 €
15+3 365 €+4 391 €-1 026 €
16+3 365 €+4 616 €-1 251 €
17+3 365 €+4 848 €-1 483 €
18+3 365 €+5 086 €-1 721 €
19+3 365 €+5 330 €-1 965 €
20+3 365 €+5 580 €-2 215 €
21+3 365 €+5 838 €-2 473 €
22+3 365 €+6 102 €-2 737 €
23+3 365 €+6 373 €-3 008 €
24+3 365 €+6 651 €-3 286 €
25+3 365 €+6 937 €-3 572 €
Total+84 125 €+101 151 €+-17 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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