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Appartement T3/74

VilleLucciana (2B)
Surface84m²
Coût Total180 120€
Loyer Annuel11 641€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 159 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 892,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 NOUVEAUTÉ À LUCCIANA – 159 000 € 🏡

Vous recherchez un appartement spacieux, rénové et proche de toutes les commodités ?

Découvrez cet appartement de 84 m² entièrement rénové, situé au cœur de Lucciana, avec commerces, écoles et services accessibles à pied.

✨ Ses atouts : ✔ 84 m² habitables ✔ 2 chambres ✔ Possibilité de créer une 3ᵉ chambre ✔ Belle pièce de vie lumineuse ✔ Cuisine à aménager selon vos envies ✔ Idéal résidence principale ou investissement locatif

💰 Prix : 159 000 €

Pour visiter : Contactez moi !

Ville : Lucciana
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20290
Coordonnées : 42.549924, 9.441492
Total : 180 120€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 8 400€
Valeur du bien : 167 400€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 13.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 970€/mois
Loyer annuel estimé : 11641€/an
Fourchette totale : 819€ - 1149€/mois
Fourchette annuelle : 9824€ - 13794€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 940 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 960 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-87 960€ (-35.6%)
Marge achat-revente :66 840€ (27.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :899,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 952,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 817,69€
Coût de l'assurance :15 760,50€
Taxe foncière : 1 164,08€/an
Soit par mois : 97,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 970,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 199,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 400 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lucciana (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 641 €/an
Calcul : 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 120 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 164 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 184 €
Revenus locatifs : +11 641 €
Charges déductibles : -18 184 €
Résultat foncier Année 1 : -6 543 €(Déficit de 6 543 €)
Imputable sur revenu global : 6 543 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 784 €/an
Revenus locatifs : +11 641 €
Charges déductibles : -9 784 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 857 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 641 €18 190 €6 195 €-6 549 €6 549 €--
211 874 €9 627 €6 032 €2 247 €---
312 111 €9 459 €5 864 €2 653 €---
412 353 €9 284 €5 690 €3 069 €---
512 600 €9 103 €5 509 €3 497 €---
612 852 €8 916 €5 322 €3 936 €---
713 109 €8 723 €5 128 €4 387 €---
813 372 €8 522 €4 928 €4 849 €---
913 639 €8 315 €4 720 €5 324 €---
1013 912 €8 100 €4 505 €5 812 €---
1114 190 €7 877 €4 283 €6 313 €---
1214 474 €7 647 €4 053 €6 827 €---
1314 763 €7 409 €3 814 €7 355 €---
1415 059 €7 162 €3 567 €7 897 €---
1515 360 €6 906 €3 311 €8 454 €---
1615 667 €6 641 €3 047 €9 026 €---
1715 980 €6 367 €2 773 €9 613 €---
1816 300 €6 083 €2 489 €10 217 €---
1916 626 €5 790 €2 195 €10 836 €---
2016 958 €5 485 €1 891 €11 473 €---
2117 298 €5 170 €1 576 €12 127 €---
2217 644 €4 844 €1 250 €12 799 €---
2317 996 €4 507 €912 €13 490 €---
2418 356 €4 157 €563 €14 199 €---
2518 724 €3 795 €201 €14 928 €---
TOTAL372 859 €188 080 €89 818 €184 779 €6 549 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 965 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 779 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 641 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 445 €-1 965 €+4 410 €
2+2 445 €+674 €+1 771 €
3+2 445 €+796 €+1 649 €
4+2 445 €+921 €+1 524 €
5+2 445 €+1 049 €+1 396 €
6+2 445 €+1 181 €+1 264 €
7+2 445 €+1 316 €+1 129 €
8+2 445 €+1 455 €+990 €
9+2 445 €+1 597 €+848 €
10+2 445 €+1 744 €+701 €
11+2 445 €+1 894 €+551 €
12+2 445 €+2 048 €+397 €
13+2 445 €+2 206 €+239 €
14+2 445 €+2 369 €+76 €
15+2 445 €+2 536 €-91 €
16+2 445 €+2 708 €-263 €
17+2 445 €+2 884 €-439 €
18+2 445 €+3 065 €-620 €
19+2 445 €+3 251 €-806 €
20+2 445 €+3 442 €-997 €
21+2 445 €+3 638 €-1 193 €
22+2 445 €+3 840 €-1 395 €
23+2 445 €+4 047 €-1 602 €
24+2 445 €+4 260 €-1 815 €
25+2 445 €+4 478 €-2 033 €
Total+61 125 €+55 434 €+5 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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