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Maison 7 pièces 150 m²

VilleManthelan (37)
Surface150m²
Coût Total178 242€
Loyer Annuel15 826€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+264€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 999,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en centre bourg et à proximité de l'autoroute A10

Sébastien vous propose en centre bourg de bossée et à deux pas des écoles, cette charmante maison familiale aux volumes exceptionnels. Passez l'entrée, vous découvrirez une vaste et lumineuse pièce de vie de plus de 50m² avec cheminée, une cuisine semi-ouverte, ainsi que 4 chambres dont 1 de plain-pied. Ses nombreuses dépendances, d'une surface globale de plus de 130m² au sol, répondront à l'ensemble de vos besoins de stockages et de stationnement. Enfin, son système de chauffage central aux granulés finira de vous convaincre... Une visite s'impose... Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : TPO-STBRA-96280 Date de réalisation du diagnostic : 12/09/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 550 € et 3 490 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Manthelan
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.134567, 0.792806
Total : 178 242€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 16 350€
Valeur du bien : 166 250€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1319€/mois
Loyer annuel estimé : 15826€/an
Fourchette totale : 1021€ - 1703€/mois
Fourchette annuelle : 12255€ - 20437€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 11.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 188,12 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 218 €
Prix d'achat :149 900 €
Décote à l'achat :-28 318€ (-15.9%)
Marge achat-revente :-24€ (-0.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 242€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 922,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 903,95€
Coût de l'assurance :15 596,18€
Taxe foncière : 1 582,60€/an
Soit par mois : 131,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 318,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 054,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :264,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien du système de chauffage central aux granulés
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du chauffage
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 5/5 - Chambres en excellent état, entretien préventif recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, entretien préventif recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, vérification des équipements)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 350 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entretien système de chauffage:150€
    Entretien système de chauffage central: 1 système × 150€ = 150€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entretien revêtement sol chambres:1 200€
    Entretien revêtement sol chambres: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entretien revêtement sol salon:1 000€
    Entretien revêtement sol salon: 50 m² × 20€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manthelan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 650€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Entretien système de chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 319 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 826 €/an
Calcul : 1 319 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 242 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 309 €
Revenus locatifs : +15 826 €
Charges déductibles : -24 309 €
Résultat foncier Année 1 : -8 483 €(Déficit de 8 483 €)
Imputable sur revenu global : 8 483 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 959 €/an
Revenus locatifs : +15 826 €
Charges déductibles : -7 959 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 867 €/an
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 826 €24 315 €5 759 €-8 489 €8 489 €--
216 143 €7 810 €5 603 €8 333 €---
316 465 €7 649 €5 442 €8 817 €---
416 795 €7 483 €5 276 €9 312 €---
517 131 €7 311 €5 105 €9 820 €---
617 473 €7 134 €4 927 €10 339 €---
717 823 €6 951 €4 744 €10 872 €---
818 179 €6 761 €4 555 €11 418 €---
918 543 €6 566 €4 359 €11 977 €---
1018 914 €6 364 €4 157 €12 550 €---
1119 292 €6 155 €3 949 €13 137 €---
1219 678 €5 939 €3 733 €13 738 €---
1320 071 €5 717 €3 510 €14 355 €---
1420 473 €5 486 €3 280 €14 986 €---
1520 882 €5 248 €3 042 €15 634 €---
1621 300 €5 003 €2 796 €16 297 €---
1721 726 €4 749 €2 542 €16 977 €---
1822 160 €4 486 €2 280 €17 674 €---
1922 603 €4 215 €2 009 €18 388 €---
2023 056 €3 935 €1 729 €19 120 €---
2123 517 €3 646 €1 439 €19 871 €---
2223 987 €3 347 €1 140 €20 640 €---
2324 467 €3 038 €832 €21 429 €---
2424 956 €2 719 €512 €22 237 €---
2525 455 €2 389 €183 €23 066 €---
TOTAL506 913 €154 415 €82 904 €352 498 €8 489 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 547 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 498 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 323 €-2 547 €+5 870 €
2+3 323 €+2 500 €+823 €
3+3 323 €+2 645 €+678 €
4+3 323 €+2 794 €+529 €
5+3 323 €+2 946 €+377 €
6+3 323 €+3 102 €+221 €
7+3 323 €+3 262 €+61 €
8+3 323 €+3 425 €-102 €
9+3 323 €+3 593 €-270 €
10+3 323 €+3 765 €-442 €
11+3 323 €+3 941 €-618 €
12+3 323 €+4 122 €-799 €
13+3 323 €+4 306 €-983 €
14+3 323 €+4 496 €-1 173 €
15+3 323 €+4 690 €-1 367 €
16+3 323 €+4 889 €-1 566 €
17+3 323 €+5 093 €-1 770 €
18+3 323 €+5 302 €-1 979 €
19+3 323 €+5 516 €-2 193 €
20+3 323 €+5 736 €-2 413 €
21+3 323 €+5 961 €-2 638 €
22+3 323 €+6 192 €-2 869 €
23+3 323 €+6 429 €-3 106 €
24+3 323 €+6 671 €-3 348 €
25+3 323 €+6 920 €-3 597 €
Total+83 075 €+105 749 €+-22 674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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