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Maison à vendre

VilleAureilhan (65)
Surface156
Coût Total245 702
Loyer Annuel18 123
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+88
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 900 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 153,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cheminée, Salon (total 34 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Pas de cave, Non meublé

iad France - Jérôme Chibau vous propose: Maison Bigourdane 3 chambres + studio à Aureilhan

Sur un terrain de 396m², cette jolie bigourdane de 156 m² est composée comme tel :

En rez-de-chaussée: une entrée donnant sur une spacieuse suite parentale et sur le séjour, suivie d'un studio possédant, également un accès indépendant.

A l'étage: Une seconde suite parentale et une grande chambre.

Bien que des travux sont à prévoir, cette maison offre un magnifique potentiel. N'hésitez pas à me contacter pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 236 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jérôme Chibau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Pau sous le numéro 943498592, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Aureilhan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65800
Coordonnées : 43.243833, 0.094981
Total : 245 702
Prix d'acquisition : 179 900
Travaux : 51 410
Valeur du bien : 231 310
Frais de notaire : 14 392
Coût estimé : 14 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1510€/mois
Loyer annuel estimé : 18123€/an
Fourchette totale : 1215€ - 1877€/mois
Fourchette annuelle : 14579€ - 22527€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 714,29 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :267 429
Prix d'achat :179 900
Décote à l'achat :-87 529 (-32.7%)
Marge achat-revente :21 727€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 702
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 199,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 271,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 280,96
Coût de l'assurance :21 498,92
Taxe foncière : 1 812,25€/an
Soit par mois : 151,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 510,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 422,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de rafraîchissement des meubles de cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, peinture optionnelle pour rafraîchir
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, peinture optionnelle pour rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 410(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 920
    Isolation combles: 156 m² × 70€/m² = 10920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 100
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:500
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:450
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aureilhan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 020✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 123 €/an
Calcul : 1 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 702 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 860 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 812 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 410
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 013
Revenus locatifs : +18 123
Charges déductibles : -62 013
Résultat foncier Année 1 : -43 890(Déficit de 43 890 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 490
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 603 €/an
Revenus locatifs : +18 123
Charges déductibles : -10 603
Résultat foncier Années 2+ : 7 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22490.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 935(65% de 179 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 252 €/an
Calcul : 116 935 € × 3,636% = 4 252
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 12362 0207 938-43 89821 400 €22 498 €22 498 €
218 48510 3967 7248 089--14 409 €
318 85510 1747 5028 680--5 729 €
419 2329 9457 2739 286---
519 6169 7097 0379 908---
620 0099 4646 79210 544---
720 4099 2126 54011 197---
820 8178 9516 27911 866---
921 2338 6816 00912 552---
1021 6588 4035 73113 255---
1122 0918 1155 44313 976---
1222 5337 8185 14614 715---
1322 9847 5114 83915 473---
1423 4437 1934 52116 250---
1523 9126 8654 19317 047---
1624 3916 5273 85417 864---
1724 8786 1773 50418 702---
1825 3765 8153 14319 561---
1925 8835 4412 76920 442---
2026 4015 0552 38321 346---
2126 9294 6561 98422 273---
2227 4684 2441 57223 223---
2328 0173 8191 14624 199---
2428 5773 37970625 199---
2529 1492 92425226 225---
TOTAL580 469232 496114 281347 97321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 347 973
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 806-6 420+10 226
2+3 8060+3 806
3+3 8060+3 806
4+3 806+1 067+2 739
5+3 806+2 972+834
6+3 806+3 163+643
7+3 806+3 359+447
8+3 806+3 560+246
9+3 806+3 766+40
10+3 806+3 977-171
11+3 806+4 193-387
12+3 806+4 415-609
13+3 806+4 642-836
14+3 806+4 875-1 069
15+3 806+5 114-1 308
16+3 806+5 359-1 553
17+3 806+5 610-1 804
18+3 806+5 868-2 062
19+3 806+6 133-2 327
20+3 806+6 404-2 598
21+3 806+6 682-2 876
22+3 806+6 967-3 161
23+3 806+7 260-3 454
24+3 806+7 560-3 754
25+3 806+7 867-4 061
Total+95 150+104 392+-9 242
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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