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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAureilhan (65)
Surface156m²
Coût Total245 702€
Loyer Annuel18 123€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 900 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 153,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cheminée, Salon (total 34 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Pas de cave, Non meublé

iad France - Jérôme Chibau vous propose: Maison Bigourdane 3 chambres + studio à Aureilhan

Sur un terrain de 396m², cette jolie bigourdane de 156 m² est composée comme tel :

En rez-de-chaussée: une entrée donnant sur une spacieuse suite parentale et sur le séjour, suivie d'un studio possédant, également un accès indépendant.

A l'étage: Une seconde suite parentale et une grande chambre.

Bien que des travux sont à prévoir, cette maison offre un magnifique potentiel. N'hésitez pas à me contacter pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 236 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jérôme Chibau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Pau sous le numéro 943498592, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Aureilhan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65800
Coordonnées : 43.243833, 0.094981
Total : 245 702€
Prix d'acquisition : 179 900€
Travaux : 51 410€
Valeur du bien : 231 310€
Frais de notaire : 14 392€
Coût estimé : 14 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1510€/mois
Loyer annuel estimé : 18123€/an
Fourchette totale : 1215€ - 1877€/mois
Fourchette annuelle : 14579€ - 22527€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 714,29 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :267 429 €
Prix d'achat :179 900 €
Décote à l'achat :-87 529€ (-32.7%)
Marge achat-revente :21 727€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 702€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 199,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 271,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 280,96€
Coût de l'assurance :21 498,92€
Taxe foncière : 1 812,25€/an
Soit par mois : 151,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 510,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 422,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de rafraîchissement des meubles de cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, peinture optionnelle pour rafraîchir
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, peinture optionnelle pour rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 410 €(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 920€
    Isolation combles: 156 m² × 70€/m² = 10920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aureilhan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 123 €/an
Calcul : 1 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 702 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 860 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 812 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 013 €
Revenus locatifs : +18 123 €
Charges déductibles : -62 013 €
Résultat foncier Année 1 : -43 890 €(Déficit de 43 890 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 490 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 603 €/an
Revenus locatifs : +18 123 €
Charges déductibles : -10 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22490.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 935 €(65% de 179 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 252 €/an
Calcul : 116 935 € × 3,636% = 4 252 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 123 €62 020 €7 938 €-43 898 €21 400 €22 498 €22 498 €
218 485 €10 396 €7 724 €8 089 €--14 409 €
318 855 €10 174 €7 502 €8 680 €--5 729 €
419 232 €9 945 €7 273 €9 286 €---
519 616 €9 709 €7 037 €9 908 €---
620 009 €9 464 €6 792 €10 544 €---
720 409 €9 212 €6 540 €11 197 €---
820 817 €8 951 €6 279 €11 866 €---
921 233 €8 681 €6 009 €12 552 €---
1021 658 €8 403 €5 731 €13 255 €---
1122 091 €8 115 €5 443 €13 976 €---
1222 533 €7 818 €5 146 €14 715 €---
1322 984 €7 511 €4 839 €15 473 €---
1423 443 €7 193 €4 521 €16 250 €---
1523 912 €6 865 €4 193 €17 047 €---
1624 391 €6 527 €3 854 €17 864 €---
1724 878 €6 177 €3 504 €18 702 €---
1825 376 €5 815 €3 143 €19 561 €---
1925 883 €5 441 €2 769 €20 442 €---
2026 401 €5 055 €2 383 €21 346 €---
2126 929 €4 656 €1 984 €22 273 €---
2227 468 €4 244 €1 572 €23 223 €---
2328 017 €3 819 €1 146 €24 199 €---
2428 577 €3 379 €706 €25 199 €---
2529 149 €2 924 €252 €26 225 €---
TOTAL580 469 €232 496 €114 281 €347 973 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 347 973 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 806 €-6 420 €+10 226 €
2+3 806 €0 €+3 806 €
3+3 806 €0 €+3 806 €
4+3 806 €+1 067 €+2 739 €
5+3 806 €+2 972 €+834 €
6+3 806 €+3 163 €+643 €
7+3 806 €+3 359 €+447 €
8+3 806 €+3 560 €+246 €
9+3 806 €+3 766 €+40 €
10+3 806 €+3 977 €-171 €
11+3 806 €+4 193 €-387 €
12+3 806 €+4 415 €-609 €
13+3 806 €+4 642 €-836 €
14+3 806 €+4 875 €-1 069 €
15+3 806 €+5 114 €-1 308 €
16+3 806 €+5 359 €-1 553 €
17+3 806 €+5 610 €-1 804 €
18+3 806 €+5 868 €-2 062 €
19+3 806 €+6 133 €-2 327 €
20+3 806 €+6 404 €-2 598 €
21+3 806 €+6 682 €-2 876 €
22+3 806 €+6 967 €-3 161 €
23+3 806 €+7 260 €-3 454 €
24+3 806 €+7 560 €-3 754 €
25+3 806 €+7 867 €-4 061 €
Total+95 150 €+104 392 €+-9 242 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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