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Maison de Ville rénovée

VilleHuriel (03)
Surface63m²
Coût Total89 940€
Loyer Annuel5 649€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 49 500 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 785,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison mitoyenne des deux cotés ,rénovée ,avec une pièce à vivre avec w.c au r.d.c, à l'étage une chambre parentale avec salle d'eau séparée et w.c séparé ,grenier aménageable avec un velux , cave saine .Idéale premier investissement ou pour couple .Les deux premières photos sont les originales et les deux autres sont la projection d'aménagement par l'intelligence artificielle. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Huriel
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03380
Coordonnées : 46.374233, 2.479502
Total : 89 940€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 36 480€
Valeur du bien : 85 980€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 471€/mois
Loyer annuel estimé : 5649€/an
Fourchette totale : 365€ - 606€/mois
Fourchette annuelle : 4386€ - 7275€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :579,41 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :36 503 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :+12 997€ (+35.6%)
Marge achat-revente :-53 437€ (-146.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :440,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :22,49€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 463,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 261,43€
Coût de l'assurance :6 745,50€
Taxe foncière : 564,85€/an
Soit par mois : 47,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 470,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 510,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 63 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - nécessité d'une mise aux normes et d'un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - chambre bien entretenue mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, peinture cosmétique recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 480 €(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 780€
    Isolation des combles: 63 m² × 60€/m² = 3780€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification plomberie et électricité: 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 471 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 649 €/an
Calcul : 471 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 940 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 270 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 565 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 244 €
Revenus locatifs : +5 649 €
Charges déductibles : -40 244 €
Résultat foncier Année 1 : -34 596 €(Déficit de 34 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 764 €/an
Revenus locatifs : +5 649 €
Charges déductibles : -3 764 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 884 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13195.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 649 €40 247 €2 933 €-34 599 €21 400 €13 199 €13 199 €
25 762 €3 688 €2 854 €2 073 €--11 126 €
35 877 €3 607 €2 772 €2 270 €--8 856 €
45 994 €3 523 €2 688 €2 472 €--6 384 €
56 114 €3 435 €2 601 €2 679 €--3 705 €
66 236 €3 345 €2 511 €2 891 €--814 €
76 361 €3 252 €2 418 €3 109 €---
86 488 €3 156 €2 321 €3 332 €---
96 618 €3 057 €2 222 €3 561 €---
106 751 €2 954 €2 119 €3 797 €---
116 886 €2 848 €2 013 €4 038 €---
127 023 €2 738 €1 903 €4 285 €---
137 164 €2 625 €1 790 €4 539 €---
147 307 €2 508 €1 673 €4 799 €---
157 453 €2 386 €1 552 €5 067 €---
167 602 €2 261 €1 427 €5 341 €---
177 754 €2 132 €1 297 €5 622 €---
187 909 €1 998 €1 163 €5 911 €---
198 068 €1 860 €1 025 €6 208 €---
208 229 €1 717 €882 €6 512 €---
218 393 €1 570 €735 €6 824 €---
228 561 €1 417 €582 €7 144 €---
238 733 €1 259 €425 €7 473 €---
248 907 €1 096 €262 €7 811 €---
259 085 €928 €93 €8 157 €---
TOTAL180 925 €99 608 €42 261 €81 316 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 649 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 186 €-6 420 €+7 606 €
2+1 186 €0 €+1 186 €
3+1 186 €0 €+1 186 €
4+1 186 €0 €+1 186 €
5+1 186 €0 €+1 186 €
6+1 186 €0 €+1 186 €
7+1 186 €+688 €+498 €
8+1 186 €+1 000 €+186 €
9+1 186 €+1 068 €+118 €
10+1 186 €+1 139 €+47 €
11+1 186 €+1 211 €-25 €
12+1 186 €+1 286 €-100 €
13+1 186 €+1 362 €-176 €
14+1 186 €+1 440 €-254 €
15+1 186 €+1 520 €-334 €
16+1 186 €+1 602 €-416 €
17+1 186 €+1 687 €-501 €
18+1 186 €+1 773 €-587 €
19+1 186 €+1 862 €-676 €
20+1 186 €+1 954 €-768 €
21+1 186 €+2 047 €-861 €
22+1 186 €+2 143 €-957 €
23+1 186 €+2 242 €-1 056 €
24+1 186 €+2 343 €-1 157 €
25+1 186 €+2 447 €-1 261 €
Total+29 650 €+24 395 €+5 255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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