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Achat appartement

Bien expiré
VilleHourtin (33)
Surface57m²
Coût Total136 367€
Loyer Annuel7 323€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 840 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 541,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

Opportunité pour ce vaste T3 de 57m2 de surface à deux pas du bourg. Entrée , cellier, cuisine, séjour , 2 chambres, wc, dressing et salle d'eau récente. Chauffage inclus dans les charges . Libre de suite il peut facilement ce relouer à l'année (loué 650 charge inclus) . Contact Jérémie Gourari

Copropriété de 140 lots - dont 72 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1900.00 euros.

Ville : Hourtin
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33990
Coordonnées : 45.189197, -1.056874
Total : 136 367€
Prix d'acquisition : 87 840€
Travaux : 41 500€
Valeur du bien : 129 340€
Frais de notaire : 7 027€
Coût estimé : 7 027€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7323€/an
Fourchette totale : 476€ - 782€/mois
Fourchette annuelle : 5715€ - 9384€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 367€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :40,91€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 715,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 033,07€
Coût de l'assurance :12 273,03€
Taxe foncière : 732,28€/an
Soit par mois : 61,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 158,33€/mois
Soit par an : 1 899,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 610,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-324,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage inclus dans les charges pour s'assurer qu'il est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec éventuellement du parquet flottant.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peinture à rafraîchir
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à niveau du tableau électrique et des prises pour conformité.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 500 €(728 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 10000€ (moyenne), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (moyenne), Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (6m² × 2000€/m²), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hourtin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 323 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 367 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 900 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 187 €
Revenus locatifs : +7 323 €
Charges déductibles : -49 187 €
Résultat foncier Année 1 : -41 864 €(Déficit de 41 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 464 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 687 €/an
Revenus locatifs : +7 323 €
Charges déductibles : -7 687 €
Résultat foncier Années 2+ : -364 €/an(Déficit de 364 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20464.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 840 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 096 €(65% de 87 840 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 076 €/an
Calcul : 57 096 € × 3,636% = 2 076 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 323 €49 192 €4 568 €-41 869 €21 400 €20 469 €20 469 €
27 469 €7 570 €4 447 €-101 €101 €-20 469 €
37 619 €7 444 €4 321 €174 €--20 294 €
47 771 €7 314 €4 191 €457 €--19 838 €
57 926 €7 180 €4 057 €746 €--19 091 €
68 085 €7 041 €3 918 €1 044 €--18 047 €
78 247 €6 897 €3 774 €1 350 €--16 698 €
88 412 €6 748 €3 625 €1 663 €--15 034 €
98 580 €6 594 €3 471 €1 986 €--13 049 €
108 751 €6 435 €3 312 €2 316 €--10 732 €
118 926 €6 270 €3 147 €2 656 €--8 076 €
129 105 €6 100 €2 977 €3 005 €---
139 287 €5 924 €2 801 €3 363 €---
149 473 €5 741 €2 618 €3 732 €---
159 662 €5 553 €2 430 €4 110 €---
169 856 €5 358 €2 234 €4 498 €---
1710 053 €5 156 €2 033 €4 897 €---
1810 254 €4 947 €1 824 €5 307 €---
1910 459 €4 731 €1 608 €5 728 €---
2010 668 €4 508 €1 385 €6 160 €---
2110 881 €4 277 €1 153 €6 605 €---
2211 099 €4 038 €914 €7 061 €---
2311 321 €3 790 €667 €7 531 €---
2411 547 €3 534 €411 €8 013 €---
2511 778 €3 270 €147 €8 508 €---
TOTAL234 552 €185 612 €66 033 €48 940 €21 501 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 450 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 940 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 538 €-6 420 €+7 958 €
2+1 538 €-30 €+1 568 €
3+1 538 €0 €+1 538 €
4+1 538 €0 €+1 538 €
5+1 538 €0 €+1 538 €
6+1 538 €0 €+1 538 €
7+1 538 €0 €+1 538 €
8+1 538 €0 €+1 538 €
9+1 538 €0 €+1 538 €
10+1 538 €0 €+1 538 €
11+1 538 €0 €+1 538 €
12+1 538 €+902 €+636 €
13+1 538 €+1 009 €+529 €
14+1 538 €+1 119 €+419 €
15+1 538 €+1 233 €+305 €
16+1 538 €+1 349 €+189 €
17+1 538 €+1 469 €+69 €
18+1 538 €+1 592 €-54 €
19+1 538 €+1 718 €-180 €
20+1 538 €+1 848 €-310 €
21+1 538 €+1 981 €-443 €
22+1 538 €+2 118 €-580 €
23+1 538 €+2 259 €-721 €
24+1 538 €+2 404 €-866 €
25+1 538 €+2 553 €-1 015 €
Total+38 450 €+17 105 €+21 345 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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