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Appartement 5 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleScionzier (74)
Surface84m²
Coût Total206 220€
Loyer Annuel12 513€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 773,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 84 m² - Appartement 5 pièces 84 m²

APPARTEMENT T4 - 74950 SCIONZIER.UNIQUEMENT CHEZ KAYA IMMOBILIERIdéalement situé en coeur de ville, ce grand appartement T4 vous séduira par ses volumes et sa [URL masquée pour votre sécurité] se compose d'un séjour donnant sur un balcon, d'une cuisine indépendante avec accès à un second balcon, d'un cellier, de trois chambres, d'une salle d'eau, de WC séparés. Opportunité à découvrir sans tarder !Bien est soumis au statut de la copropriété.

Surface : 84 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/11/2024

Consommation énergie primaire : 313 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Scionzier
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74950
Coordonnées : 46.038083, 6.558221
Total : 206 220€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 194 300€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.41€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1043€/mois
Loyer annuel estimé : 12513€/an
Fourchette totale : 831€ - 1309€/mois
Fourchette annuelle : 9966€ - 15710€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :60,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 076,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 541,19€
Coût de l'assurance :18 044,25€
Taxe foncière : 1 251,29€/an
Soit par mois : 104,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 042,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 180,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 313 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1050€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 300€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Électricité chambres: 600€ × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 100€ = 3000€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Scionzier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 043 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 513 €/an
Calcul : 1 043 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 820 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 220 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 093 €
Revenus locatifs : +12 513 €
Charges déductibles : -54 093 €
Résultat foncier Année 1 : -41 580 €(Déficit de 41 580 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 180 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 793 €/an
Revenus locatifs : +12 513 €
Charges déductibles : -8 793 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 720 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20180.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 513 €54 100 €6 827 €-41 587 €21 400 €20 187 €20 187 €
212 763 €8 617 €6 644 €4 146 €--16 041 €
313 018 €8 428 €6 455 €4 590 €--11 451 €
413 279 €8 233 €6 260 €5 045 €--6 405 €
513 544 €8 032 €6 059 €5 513 €--892 €
613 815 €7 823 €5 850 €5 992 €---
714 092 €7 607 €5 634 €6 484 €---
814 373 €7 384 €5 411 €6 989 €---
914 661 €7 154 €5 181 €7 507 €---
1014 954 €6 915 €4 942 €8 039 €---
1115 253 €6 669 €4 695 €8 585 €---
1215 558 €6 414 €4 441 €9 145 €---
1315 869 €6 150 €4 177 €9 719 €---
1416 187 €5 877 €3 904 €10 309 €---
1516 510 €5 595 €3 622 €10 915 €---
1616 841 €5 304 €3 331 €11 537 €---
1717 177 €5 003 €3 029 €12 175 €---
1817 521 €4 691 €2 718 €12 830 €---
1917 871 €4 369 €2 396 €13 503 €---
2018 229 €4 035 €2 062 €14 193 €---
2118 593 €3 691 €1 718 €14 903 €---
2218 965 €3 335 €1 362 €15 631 €---
2319 345 €2 966 €993 €16 378 €---
2419 732 €2 585 €612 €17 146 €---
2520 126 €2 191 €218 €17 935 €---
TOTAL400 791 €193 168 €98 541 €207 623 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 623 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 628 €-6 420 €+9 048 €
2+2 628 €0 €+2 628 €
3+2 628 €0 €+2 628 €
4+2 628 €0 €+2 628 €
5+2 628 €0 €+2 628 €
6+2 628 €+1 530 €+1 098 €
7+2 628 €+1 945 €+683 €
8+2 628 €+2 097 €+531 €
9+2 628 €+2 252 €+376 €
10+2 628 €+2 412 €+216 €
11+2 628 €+2 575 €+53 €
12+2 628 €+2 743 €-115 €
13+2 628 €+2 916 €-288 €
14+2 628 €+3 093 €-465 €
15+2 628 €+3 275 €-647 €
16+2 628 €+3 461 €-833 €
17+2 628 €+3 652 €-1 024 €
18+2 628 €+3 849 €-1 221 €
19+2 628 €+4 051 €-1 423 €
20+2 628 €+4 258 €-1 630 €
21+2 628 €+4 471 €-1 843 €
22+2 628 €+4 689 €-2 061 €
23+2 628 €+4 914 €-2 286 €
24+2 628 €+5 144 €-2 516 €
25+2 628 €+5 380 €-2 752 €
Total+65 700 €+62 287 €+3 413 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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