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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBordeaux (33)
Surface92
Coût Total232 800
Loyer Annuel15 909
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-29
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 956,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Salon (total 32,57 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Exposition est, Non meublé

En exclusivité, quartier Caudéran, Résidence Marly 1 à proximité du stade Monséjour, venez découvrir cet appartement T4 de 92 m² habitables auxquels s'ajoutent un balcon couvert.

Sur un secteur parfaitement calme et au deuxième étage sur trois, cet appartement se compose d'une entrée avec placard, d'une cuisine séparée de 10 m², d'un cellier-buanderie de 6 m², d'une pièce de vie de 33 m², d'un dégagement, d'un WC indépendant, d'une salle de bains de 6 m², d'un dressing, et de deux chambres de 11 et 13 m².

La pièce de vie se compose elle-même d'un espace séjour de 19 m² et d'un espace salle à manger de 13 m² : possibilité de faire une troisième chambre.

Résidence agréable profitant de nombreuses places de stationnement libres et d'un grand parc arboré.

Bus G à 7 minutes à pied. Bus 2 à deux minutes à pied.

Vendu libre de tout occupant.

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Si vous souhaitez avoir de plus amples informations ou visiter ce bien, Antoine LOTTIN se fera un plaisir de vous aider.

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33200
Coordonnées : 44.861665, -0.633057
Total : 232 800
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 38 400
Valeur du bien : 218 400
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1326€/mois
Loyer annuel estimé : 15909€/an
Fourchette totale : 971€ - 1810€/mois
Fourchette annuelle : 11652€ - 21722€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 512,2 €/m²
Basé sur :263 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :323 122
Prix d'achat :180 000
Décote à l'achat :-143 122 (-44.3%)
Marge achat-revente :90 322€ (28.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 154,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :67,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 222,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 473,52
Coût de l'assurance :20 370,00
Taxe foncière : 1 590,93€/an
Soit par mois : 132,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 325,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 354,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 400(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 326 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 909 €/an
Calcul : 1 326 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 800 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 815 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 643
Revenus locatifs : +15 909
Charges déductibles : -48 643
Résultat foncier Année 1 : -32 734(Déficit de 32 734 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 334
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 243 €/an
Revenus locatifs : +15 909
Charges déductibles : -10 243
Résultat foncier Années 2+ : 5 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11334.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 90948 6517 845-32 74221 400 €11 342 €11 342 €
216 22710 0437 6376 185--5 157 €
316 5529 8287 4226 724---
416 8839 6057 1997 278---
517 2219 3756 9697 846---
617 5659 1366 7308 429---
717 9168 8906 4849 027---
818 2758 6346 2299 640---
918 6408 3705 96510 270---
1019 0138 0975 69110 916---
1119 3937 8155 40911 579---
1219 7817 5225 11612 259---
1320 1777 2204 81412 957---
1420 5806 9074 50113 674---
1520 9926 5834 17714 409---
1621 4126 2483 84215 164---
1721 8405 9013 49515 939---
1822 2775 5423 13616 735---
1922 7225 1712 76517 551---
2023 1774 7872 38118 390---
2123 6404 3901 98419 251---
2224 1133 9791 57320 134---
2324 5953 5531 14821 042---
2425 0873 11370821 974---
2525 5892 65825222 931---
TOTAL509 579212 017113 474297 56221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 562
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 909 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 341 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 341-6 420+9 761
2+3 3410+3 341
3+3 341+470+2 871
4+3 341+2 183+1 158
5+3 341+2 354+987
6+3 341+2 529+812
7+3 341+2 708+633
8+3 341+2 892+449
9+3 341+3 081+260
10+3 341+3 275+66
11+3 341+3 474-133
12+3 341+3 678-337
13+3 341+3 887-546
14+3 341+4 102-761
15+3 341+4 323-982
16+3 341+4 549-1 208
17+3 341+4 782-1 441
18+3 341+5 020-1 679
19+3 341+5 265-1 924
20+3 341+5 517-2 176
21+3 341+5 775-2 434
22+3 341+6 040-2 699
23+3 341+6 313-2 972
24+3 341+6 592-3 251
25+3 341+6 879-3 538
Total+83 525+89 269+-5 744
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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