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Appartement 4 pièces 91 m²

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface91m²
Coût Total181 246€
Loyer Annuel10 550€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 080 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 341,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 91 m²

REFERENCE ANNONCE : 41002-1091786 - Quartier Cabochon/Quinière, bel appartement situé au premier étage sans ascenseur, comprenant : Entrée, salon-séjour ouvert sur un balcon sans vis à vis, cuisine aménagée, deux chambres, salle d'eau et wc. Huisseries en double vitrage PVC sur l'ensemble, volets roulants électriques. Chauffage individuel. Un emplacement de parking en sous-sol ainsi qu'une cave.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 91 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/01/2026

Consommation énergie primaire : 134.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 180 € et 1 640 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.562157, 1.266292
Total : 181 246€
Prix d'acquisition : 122 080€
Travaux : 49 400€
Valeur du bien : 171 480€
Frais de notaire : 9 766€
Coût estimé : 9 766€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 879€/mois
Loyer annuel estimé : 10550€/an
Fourchette totale : 706€ - 1095€/mois
Fourchette annuelle : 8474€ - 13135€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 246€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :52,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 954,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 215,51€
Coût de l'assurance :15 859,02€
Taxe foncière : 1 055,00€/an
Soit par mois : 87,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 879,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 042,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Bien que le DPE soit acceptable, une vérification peut améliorer l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible, nécessitant une mise à jour.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible, nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: État général de l'appartement - vérification nécessaire pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 400 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut vérification et mise aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (inclut placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité:5 000€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 5000€ = 5000€ (inclut vérification, mise aux normes, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 879 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 550 €/an
Calcul : 879 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 246 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 055 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 245 €
Revenus locatifs : +10 550 €
Charges déductibles : -57 245 €
Résultat foncier Année 1 : -46 695 €(Déficit de 46 695 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 295 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 845 €/an
Revenus locatifs : +10 550 €
Charges déductibles : -7 845 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 705 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25295.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 080 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 352 €(65% de 122 080 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 886 €/an
Calcul : 79 352 € × 3,636% = 2 886 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 550 €57 251 €6 162 €-46 701 €21 400 €25 301 €25 301 €
210 761 €7 689 €5 999 €3 072 €--22 229 €
310 976 €7 520 €5 831 €3 456 €--18 773 €
411 196 €7 346 €5 656 €3 850 €--14 923 €
511 420 €7 165 €5 476 €4 254 €--10 669 €
611 648 €6 979 €5 289 €4 669 €--5 999 €
711 881 €6 785 €5 096 €5 096 €--904 €
812 119 €6 585 €4 896 €5 533 €---
912 361 €6 378 €4 689 €5 982 €---
1012 608 €6 164 €4 475 €6 444 €---
1112 860 €5 943 €4 253 €6 918 €---
1213 118 €5 713 €4 024 €7 404 €---
1313 380 €5 476 €3 786 €7 904 €---
1413 647 €5 230 €3 541 €8 418 €---
1513 920 €4 976 €3 286 €8 945 €---
1614 199 €4 712 €3 023 €9 486 €---
1714 483 €4 440 €2 751 €10 043 €---
1814 772 €4 158 €2 469 €10 614 €---
1915 068 €3 866 €2 177 €11 202 €---
2015 369 €3 564 €1 875 €11 805 €---
2115 677 €3 252 €1 562 €12 425 €---
2215 990 €2 928 €1 239 €13 062 €---
2316 310 €2 593 €904 €13 717 €---
2416 636 €2 247 €558 €14 389 €---
2516 969 €1 888 €199 €15 081 €---
TOTAL337 918 €180 849 €89 216 €157 069 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 215 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 215 €-6 420 €+8 635 €
2+2 215 €0 €+2 215 €
3+2 215 €0 €+2 215 €
4+2 215 €0 €+2 215 €
5+2 215 €0 €+2 215 €
6+2 215 €0 €+2 215 €
7+2 215 €0 €+2 215 €
8+2 215 €+1 389 €+826 €
9+2 215 €+1 795 €+420 €
10+2 215 €+1 933 €+282 €
11+2 215 €+2 075 €+140 €
12+2 215 €+2 221 €-6 €
13+2 215 €+2 371 €-156 €
14+2 215 €+2 525 €-310 €
15+2 215 €+2 683 €-468 €
16+2 215 €+2 846 €-631 €
17+2 215 €+3 013 €-798 €
18+2 215 €+3 184 €-969 €
19+2 215 €+3 361 €-1 146 €
20+2 215 €+3 542 €-1 327 €
21+2 215 €+3 728 €-1 513 €
22+2 215 €+3 919 €-1 704 €
23+2 215 €+4 115 €-1 900 €
24+2 215 €+4 317 €-2 102 €
25+2 215 €+4 524 €-2 309 €
Total+55 375 €+47 121 €+8 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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