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Appartement 3 chambres

VillePerpignan (66)
Surface95m²
Coût Total138 990€
Loyer Annuel11 417€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 98 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 031,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 chambres - Appartement au 1er étage avec balcon traversant 1 chambre avec balcon Séjour spacieux Cuisine refaite et salle de bain avec baignoire refaite récemment Bâtiment des années 1970 Premier contact par téléphone Possibilité d avoir un garage et un jardin en plus Il y a que 2 appartements dans l immeuble pas de frais de syndic Quartier calme

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.718080, 2.887250
Total : 138 990€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 33 150€
Valeur du bien : 131 150€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 951€/mois
Loyer annuel estimé : 11417€/an
Fourchette totale : 768€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 9216€ - 14143€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 123,94 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 774 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-8 774€ (-8.2%)
Marge achat-revente :-32 216€ (-30.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 525,43€
Coût de l'assurance :12 161,63€
Taxe foncière : 1 141,68€/an
Soit par mois : 95,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 951,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 150 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du chauffe-eau)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de l'électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 417 €/an
Calcul : 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 990 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 142 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 444 €
Revenus locatifs : +11 417 €
Charges déductibles : -39 444 €
Résultat foncier Année 1 : -28 027 €(Déficit de 28 027 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 627 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 294 €/an
Revenus locatifs : +11 417 €
Charges déductibles : -6 294 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6626.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 417 €39 448 €4 670 €-28 031 €21 400 €6 631 €6 631 €
211 645 €6 174 €4 546 €5 471 €--1 161 €
311 878 €6 046 €4 418 €5 832 €---
412 116 €5 913 €4 285 €6 202 €---
512 358 €5 776 €4 148 €6 582 €---
612 605 €5 634 €4 006 €6 971 €---
712 857 €5 487 €3 859 €7 370 €---
813 114 €5 335 €3 707 €7 779 €---
913 377 €5 178 €3 549 €8 199 €---
1013 644 €5 015 €3 387 €8 629 €---
1113 917 €4 847 €3 218 €9 070 €---
1214 195 €4 672 €3 044 €9 523 €---
1314 479 €4 492 €2 864 €9 987 €---
1414 769 €4 306 €2 678 €10 463 €---
1515 064 €4 113 €2 485 €10 951 €---
1615 365 €3 914 €2 286 €11 452 €---
1715 673 €3 707 €2 079 €11 965 €---
1815 986 €3 494 €1 866 €12 492 €---
1916 306 €3 273 €1 645 €13 033 €---
2016 632 €3 045 €1 416 €13 587 €---
2116 965 €2 808 €1 180 €14 156 €---
2217 304 €2 564 €936 €14 740 €---
2317 650 €2 311 €683 €15 339 €---
2418 003 €2 049 €421 €15 954 €---
2518 363 €1 778 €150 €16 585 €---
TOTAL365 682 €141 379 €67 525 €224 303 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 303 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 417 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 398 €-6 420 €+8 818 €
2+2 398 €0 €+2 398 €
3+2 398 €+1 401 €+997 €
4+2 398 €+1 861 €+537 €
5+2 398 €+1 975 €+423 €
6+2 398 €+2 091 €+307 €
7+2 398 €+2 211 €+187 €
8+2 398 €+2 334 €+64 €
9+2 398 €+2 460 €-62 €
10+2 398 €+2 589 €-191 €
11+2 398 €+2 721 €-323 €
12+2 398 €+2 857 €-459 €
13+2 398 €+2 996 €-598 €
14+2 398 €+3 139 €-741 €
15+2 398 €+3 285 €-887 €
16+2 398 €+3 436 €-1 038 €
17+2 398 €+3 590 €-1 192 €
18+2 398 €+3 748 €-1 350 €
19+2 398 €+3 910 €-1 512 €
20+2 398 €+4 076 €-1 678 €
21+2 398 €+4 247 €-1 849 €
22+2 398 €+4 422 €-2 024 €
23+2 398 €+4 602 €-2 204 €
24+2 398 €+4 786 €-2 388 €
25+2 398 €+4 975 €-2 577 €
Total+59 950 €+67 291 €+-7 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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