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Maison 4 pièces 100 m²

VilleAllègre (43)
Surface100
Coût Total116 600
Loyer Annuel7 733
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-32
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 650 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 100 m²

A DECOUVRIR SANS TARDER ! Secteur ALLEGRE, Venez découvrir cette agréable maison de bourg de type F4 offrant une belle vue dégagée et un beau potentiel d'aménagement. Idéale pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement. La maison est composée comme suit :

  • Au rez-de-chaussée : hall d'entrée, cuisine indépendante, séjour lumineux.
  • Au 1er étage : 2 chambres, salle d'eau avec WC
  • Au 2ème étage : des combles aménagés offrant un espace nuit supplémentaire.

Vous bénéficierez également d'un sous-sol complet de 36m², idéal pour le stockage, un atelier ou une buanderie, avec un accès direct à une agréable terrasse pavée d'environ 40m², parfaite pour profiter des beaux jours.

Des travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le potentiel de cette maison.

Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter.

Surface : 100 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Allègre
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43270
Coordonnées : 45.200740, 3.711323
Total : 116 600
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 46 400
Valeur du bien : 111 400
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7733€/an
Fourchette totale : 484€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 5807€ - 10297€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :566,33 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 633
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :+8 367 (+14.8%)
Marge achat-revente :-59 967€ (-105.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :582,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 611,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 143,14
Coût de l'assurance :8 745,00
Taxe foncière : 773,27€/an
Soit par mois : 64,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 644,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 676,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 400(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 000
    Isolation combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allègre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 733 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 007 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 600 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 530
Revenus locatifs : +7 733
Charges déductibles : -51 530
Résultat foncier Année 1 : -43 797(Déficit de 43 797 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 397
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 130 €/an
Revenus locatifs : +7 733
Charges déductibles : -5 130
Résultat foncier Années 2+ : 2 603 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22397.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 73351 5344 010-43 80121 400 €22 401 €22 401 €
27 8875 0283 9052 859--19 542 €
38 0454 9193 7963 126--16 416 €
48 2064 8063 6833 400--13 016 €
58 3704 6893 5663 681--9 335 €
68 5384 5683 4453 969--5 366 €
78 7084 4433 3204 265--1 100 €
88 8824 3133 1904 569---
99 0604 1793 0564 881---
109 2414 0402 9175 202---
119 4263 8962 7735 531---
129 6153 7462 6235 868---
139 8073 5922 4696 215---
1410 0033 4322 3096 571---
1510 2033 2672 1446 936---
1610 4073 0951 9727 312---
1710 6152 9181 7957 697---
1810 8282 7341 6118 093---
1911 0442 5441 4218 500---
2011 2652 3471 2248 918---
2111 4902 1431 0209 347---
2211 7201 9328099 788---
2311 9551 71459110 241---
2412 1941 48736410 706---
2512 4381 25313011 185---
TOTAL247 681132 62058 143115 06121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 061
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 624-6 420+8 044
2+1 6240+1 624
3+1 6240+1 624
4+1 6240+1 624
5+1 6240+1 624
6+1 6240+1 624
7+1 6240+1 624
8+1 624+1 041+583
9+1 624+1 464+160
10+1 624+1 561+63
11+1 624+1 659-35
12+1 624+1 760-136
13+1 624+1 864-240
14+1 624+1 971-347
15+1 624+2 081-457
16+1 624+2 194-570
17+1 624+2 309-685
18+1 624+2 428-804
19+1 624+2 550-926
20+1 624+2 675-1 051
21+1 624+2 804-1 180
22+1 624+2 936-1 312
23+1 624+3 072-1 448
24+1 624+3 212-1 588
25+1 624+3 355-1 731
Total+40 600+34 518+6 082
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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