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Appartement 3 pièces 73 m²

Bien expiré
VillePontarlier (25)
Surface73m²
Coût Total207 835€
Loyer Annuel11 654€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 125 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 988,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence Stéphane Plaza a le plaisir de vous présenter en exclusivité cet appartement T3 idéalement situé à quelques pas du centre-ville et de l'ensemble de ses commodités (commerces, écoles, transports et services).

L'appartement se compose d'un hall d'entrée, de deux chambres, d'un espace salon salle à manger, ainsi que d'une cuisine indépendante offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Une salle de bain avec WC complète ce bien. idéal pour une résidence principale, un premier achat ou un investissement locatif. À découvrir sans tarder ! Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, contactez votre agence Stéphane Plaza. Jimmy SERANDOUR (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 793687047 - BESANCON.

Ville : Pontarlier
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25300
Coordonnées : 46.903667, 6.352833
Total : 207 835€
Prix d'acquisition : 145 125€
Travaux : 51 100€
Valeur du bien : 196 225€
Frais de notaire : 11 610€
Coût estimé : 11 610€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 13.30€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 17.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11654€/an
Fourchette totale : 750€ - 1258€/mois
Fourchette annuelle : 8998€ - 15095€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 528,45 €/m²
Basé sur :330 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 577 €
Prix d'achat :145 125 €
Décote à l'achat :-39 452€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-23 258€ (-12.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 835€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 018,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :60,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 078,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 658,49€
Coût de l'assurance :18 185,56€
Taxe foncière : 1 165,43€/an
Soit par mois : 97,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 971,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 176,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100 €(700 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pontarlier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 654 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 835 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 763 €
Revenus locatifs : +11 654 €
Charges déductibles : -59 763 €
Résultat foncier Année 1 : -48 109 €(Déficit de 48 109 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 709 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 663 €/an
Revenus locatifs : +11 654 €
Charges déductibles : -8 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 991 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26708.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 125 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 331 €(65% de 145 125 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 430 €/an
Calcul : 94 331 € × 3,636% = 3 430 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 654 €59 770 €6 777 €-48 115 €21 400 €26 715 €26 715 €
211 887 €8 487 €6 594 €3 400 €--23 315 €
312 125 €8 299 €6 406 €3 826 €--19 489 €
412 368 €8 104 €6 211 €4 264 €--15 225 €
512 615 €7 903 €6 010 €4 712 €--10 513 €
612 867 €7 695 €5 802 €5 173 €--5 340 €
713 125 €7 480 €5 587 €5 645 €---
813 387 €7 257 €5 364 €6 130 €---
913 655 €7 028 €5 135 €6 627 €---
1013 928 €6 790 €4 897 €7 138 €---
1114 207 €6 545 €4 652 €7 662 €---
1214 491 €6 291 €4 399 €8 199 €---
1314 780 €6 029 €4 137 €8 751 €---
1415 076 €5 759 €3 866 €9 318 €---
1515 378 €5 479 €3 586 €9 899 €---
1615 685 €5 189 €3 297 €10 496 €---
1715 999 €4 890 €2 998 €11 108 €---
1816 319 €4 581 €2 689 €11 737 €---
1916 645 €4 262 €2 369 €12 383 €---
2016 978 €3 932 €2 039 €13 046 €---
2117 318 €3 591 €1 698 €13 727 €---
2217 664 €3 239 €1 346 €14 426 €---
2318 017 €2 874 €981 €15 143 €---
2418 378 €2 498 €605 €15 880 €---
2518 745 €2 109 €216 €16 637 €---
TOTAL373 291 €196 080 €97 658 €177 211 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 211 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 654 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 447 €-6 420 €+8 867 €
2+2 447 €0 €+2 447 €
3+2 447 €0 €+2 447 €
4+2 447 €0 €+2 447 €
5+2 447 €0 €+2 447 €
6+2 447 €0 €+2 447 €
7+2 447 €+92 €+2 355 €
8+2 447 €+1 839 €+608 €
9+2 447 €+1 988 €+459 €
10+2 447 €+2 141 €+306 €
11+2 447 €+2 298 €+149 €
12+2 447 €+2 460 €-13 €
13+2 447 €+2 625 €-178 €
14+2 447 €+2 795 €-348 €
15+2 447 €+2 970 €-523 €
16+2 447 €+3 149 €-702 €
17+2 447 €+3 333 €-886 €
18+2 447 €+3 521 €-1 074 €
19+2 447 €+3 715 €-1 268 €
20+2 447 €+3 914 €-1 467 €
21+2 447 €+4 118 €-1 671 €
22+2 447 €+4 328 €-1 881 €
23+2 447 €+4 543 €-2 096 €
24+2 447 €+4 764 €-2 317 €
25+2 447 €+4 991 €-2 544 €
Total+61 175 €+53 163 €+8 012 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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