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Grande maison de ville avec terrain et stationnement

Bien expiré
VilleMehun-sur-Yèvre (18)
Surface125m²
Coût Total155 920€
Loyer Annuel12 006€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 856 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Venez découvrir cette grande maison de 126 M2 en plein coeur du centre ville dans la RUE JEANNE D'ARC Une parcelle de terrain à l'arrière, possibilité de garer la voiture Au rez de chaussé, un grand salon de 38 M2 ouvert sur la cuisine meublée et équipée, Un WC et du rangement. Accès à la terrasse et au jardin depuis la salle à manger. A l'étage, 3 grandes chambres et une salle de bain avec douche et baignoire en cours de rénovation WC séparé. 126 M2 habitable néanmoins s'il vous manque de la place un grenier aménageable de 46 M2 viendra compléter la surface. Chauffage électrique. Cave Ce bien vous est présenté par Ana-paula Pimenta , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/68.pdf

Ville : Mehun-sur-Yèvre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18500
Coordonnées : 47.143686, 2.210695
Total : 155 920€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 40 360€
Valeur du bien : 147 360€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12006€/an
Fourchette totale : 804€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 9651€ - 14937€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 089,52 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 190 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-29 190€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-19 730€ (-14.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 828,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 004,95€
Coût de l'assurance :13 643,00€
Taxe foncière : 1 200,65€/an
Soit par mois : 100,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 000,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 928,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 46 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite des travaux de mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 360 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:2 760€
    Isolation combles: 46 m² × 60€/m² = 2760€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mehun-sur-Yèvre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 006 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 435 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 920 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 201 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 542 €
Revenus locatifs : +12 006 €
Charges déductibles : -47 542 €
Résultat foncier Année 1 : -35 535 €(Déficit de 35 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 135 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 182 €/an
Revenus locatifs : +12 006 €
Charges déductibles : -7 182 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 825 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14135.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 006 €47 547 €5 440 €-35 540 €21 400 €14 140 €14 140 €
212 247 €7 045 €5 298 €5 202 €--8 938 €
312 492 €6 898 €5 151 €5 594 €--3 345 €
412 741 €6 745 €4 999 €5 996 €---
512 996 €6 588 €4 841 €6 409 €---
613 256 €6 424 €4 678 €6 832 €---
713 521 €6 255 €4 509 €7 266 €---
813 792 €6 080 €4 333 €7 712 €---
914 067 €5 898 €4 151 €8 170 €---
1014 349 €5 710 €3 963 €8 639 €---
1114 636 €5 515 €3 768 €9 121 €---
1214 929 €5 313 €3 566 €9 616 €---
1315 227 €5 104 €3 357 €10 124 €---
1415 532 €4 887 €3 141 €10 645 €---
1515 842 €4 662 €2 916 €11 180 €---
1616 159 €4 430 €2 684 €11 729 €---
1716 482 €4 189 €2 443 €12 293 €---
1816 812 €3 940 €2 193 €12 872 €---
1917 148 €3 681 €1 935 €13 467 €---
2017 491 €3 413 €1 667 €14 078 €---
2117 841 €3 136 €1 390 €14 705 €---
2218 198 €2 849 €1 102 €15 349 €---
2318 562 €2 551 €805 €16 011 €---
2418 933 €2 243 €497 €16 690 €---
2519 312 €1 924 €177 €17 388 €---
TOTAL384 571 €163 024 €79 005 €221 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 521 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 521 €-6 420 €+8 941 €
2+2 521 €0 €+2 521 €
3+2 521 €0 €+2 521 €
4+2 521 €+795 €+1 726 €
5+2 521 €+1 923 €+598 €
6+2 521 €+2 050 €+471 €
7+2 521 €+2 180 €+341 €
8+2 521 €+2 314 €+207 €
9+2 521 €+2 451 €+70 €
10+2 521 €+2 592 €-71 €
11+2 521 €+2 736 €-215 €
12+2 521 €+2 885 €-364 €
13+2 521 €+3 037 €-516 €
14+2 521 €+3 193 €-672 €
15+2 521 €+3 354 €-833 €
16+2 521 €+3 519 €-998 €
17+2 521 €+3 688 €-1 167 €
18+2 521 €+3 862 €-1 341 €
19+2 521 €+4 040 €-1 519 €
20+2 521 €+4 223 €-1 702 €
21+2 521 €+4 411 €-1 890 €
22+2 521 €+4 605 €-2 084 €
23+2 521 €+4 803 €-2 282 €
24+2 521 €+5 007 €-2 486 €
25+2 521 €+5 216 €-2 695 €
Total+63 025 €+66 464 €+-3 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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