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Albi immeuble centre ville T3 et commerce

VilleAlbi (81)
Surface186m²
Coût Total276 480€
Loyer Annuel25 014€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+407€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 196 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 1 053,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre , Boulevard Soult ALBI, un immeuble comprenant en rdc un ensemble de 100 m2, pouvant recevoir une activité professionnelle ou être converti en garage et pièces supplémentaires. A l'étage, avec une entrée indépendante, un appartement de type 3 pour une superficie de 83 m2, comprenant 2 chambres, un salon, une cuisine équipée indépendante , un salle d'eau et un sanitaire et une belle terrasse intimiste d'environ 20 m2 Chauffage GAZ DE VILLE et pompe à chaleur réversible.

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.927000, 2.153540
Total : 276 480€
Prix d'acquisition : 196 000€
Travaux : 64 800€
Valeur du bien : 260 800€
Frais de notaire : 15 680€
Coût estimé : 15 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 13.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2085€/mois
Loyer annuel estimé : 25014€/an
Fourchette totale : 1677€ - 2591€/mois
Fourchette annuelle : 20127€ - 31088€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 324,25 €/m²
Basé sur :251 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :432 311 €
Prix d'achat :196 000 €
Décote à l'achat :-236 311€ (-54.7%)
Marge achat-revente :155 831€ (36.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 388,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :80,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 469,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 092,93€
Coût de l'assurance :24 192,00€
Taxe foncière : 2 501,43€/an
Soit par mois : 208,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 084,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 677,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :406,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 186 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 800 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 1700€ = 5700€
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 400€ = 6800€
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Cuisine:16 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine: 7000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€ = 2100€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:300€
    Rafraîchissement murs et sol: 5 m² × 60€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albi (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 085 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 014 €/an
Calcul : 2 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 638 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 480 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 968 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 501 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 907 €
Revenus locatifs : +25 014 €
Charges déductibles : -77 907 €
Résultat foncier Année 1 : -52 893 €(Déficit de 52 893 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 493 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 107 €/an
Revenus locatifs : +25 014 €
Charges déductibles : -13 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31492.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 196 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 127 400 €(65% de 196 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 633 €/an
Calcul : 127 400 € × 3,636% = 4 633 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 014 €77 916 €9 647 €-52 902 €21 400 €31 502 €31 502 €
225 515 €12 864 €9 395 €12 650 €--18 852 €
326 025 €12 604 €9 135 €13 421 €--5 430 €
426 545 €12 334 €8 864 €14 212 €---
527 076 €12 054 €8 585 €15 023 €---
627 618 €11 764 €8 295 €15 854 €---
728 170 €11 464 €7 995 €16 706 €---
828 734 €11 153 €7 684 €17 581 €---
929 308 €10 831 €7 361 €18 478 €---
1029 894 €10 497 €7 028 €19 398 €---
1130 492 €10 151 €6 682 €20 341 €---
1231 102 €9 793 €6 324 €21 309 €---
1331 724 €9 422 €5 953 €22 302 €---
1432 359 €9 038 €5 569 €23 321 €---
1533 006 €8 640 €5 171 €24 366 €---
1633 666 €8 228 €4 758 €25 438 €---
1734 339 €7 801 €4 331 €26 539 €---
1835 026 €7 358 €3 889 €27 668 €---
1935 727 €6 900 €3 431 €28 827 €---
2036 441 €6 425 €2 956 €30 016 €---
2137 170 €5 933 €2 464 €31 237 €---
2237 913 €5 424 €1 955 €32 489 €---
2338 672 €4 896 €1 427 €33 775 €---
2439 445 €4 350 €881 €35 095 €---
2540 234 €3 783 €314 €36 451 €---
TOTAL801 215 €291 621 €140 093 €509 595 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 509 595 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 253 €-6 420 €+11 673 €
2+5 253 €0 €+5 253 €
3+5 253 €0 €+5 253 €
4+5 253 €+2 634 €+2 619 €
5+5 253 €+4 507 €+746 €
6+5 253 €+4 756 €+497 €
7+5 253 €+5 012 €+241 €
8+5 253 €+5 274 €-21 €
9+5 253 €+5 543 €-290 €
10+5 253 €+5 819 €-566 €
11+5 253 €+6 102 €-849 €
12+5 253 €+6 393 €-1 140 €
13+5 253 €+6 691 €-1 438 €
14+5 253 €+6 996 €-1 743 €
15+5 253 €+7 310 €-2 057 €
16+5 253 €+7 632 €-2 379 €
17+5 253 €+7 962 €-2 709 €
18+5 253 €+8 300 €-3 047 €
19+5 253 €+8 648 €-3 395 €
20+5 253 €+9 005 €-3 752 €
21+5 253 €+9 371 €-4 118 €
22+5 253 €+9 747 €-4 494 €
23+5 253 €+10 133 €-4 880 €
24+5 253 €+10 529 €-5 276 €
25+5 253 €+10 935 €-5 682 €
Total+131 325 €+152 878 €+-21 553 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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