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À vendre Appartement T2 avec garage Centre-ville de Vierzon (18100)

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface44m²
Coût Total80 512€
Loyer Annuel5 555€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 900 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 997,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

En plein centre-ville de Vierzon, à deux pas des commerces, des commodités, de l’Yèvre et du Canal de Berry, venez découvrir cet appartement T2 situé au 4ème et dernier étage avec ascenseur d’une petite copropriété.L’appartement se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux de 19 m2, dune cuisine, d'une salle de bain avec WC et d'une chambre. Vous bénéficiez également d’un garage extérieur privatif, un véritable atout en centre-ville. Chauffage électrique individuel. Parfait pour un investissement locatif rentable ou un premier achat sécurisé. Pour plus d’informations ou une visite, contactez-nous sans tarder.

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.222540, 2.070371
Total : 80 512€
Prix d'acquisition : 43 900€
Travaux : 33 100€
Valeur du bien : 77 000€
Frais de notaire : 3 512€
Coût estimé : 3 512€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 463€/mois
Loyer annuel estimé : 5555€/an
Fourchette totale : 364€ - 588€/mois
Fourchette annuelle : 4373€ - 7056€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :874,75 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :38 489 €
Prix d'achat :43 900 €
Décote à l'achat :+5 411€ (+14.1%)
Marge achat-revente :-42 023€ (-109.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 512€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :398,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 422,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 115,10€
Coût de l'assurance :7 044,80€
Taxe foncière : 555,48€/an
Soit par mois : 46,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 462,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 468,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique individuel actuel.
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage des murs et sol complet. Réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais peut être améliorée.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 100 €(752 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 555 €/an
Calcul : 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 512 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 282 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 555 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 640 €
Revenus locatifs : +5 555 €
Charges déductibles : -36 640 €
Résultat foncier Année 1 : -31 085 €(Déficit de 31 085 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 685 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 540 €/an
Revenus locatifs : +5 555 €
Charges déductibles : -3 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 015 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9685.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 535 €(65% de 43 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 038 €/an
Calcul : 28 535 € × 3,636% = 1 038 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 555 €36 642 €2 705 €-31 088 €21 400 €9 688 €9 688 €
25 666 €3 471 €2 633 €2 195 €--7 492 €
35 779 €3 396 €2 559 €2 383 €--5 110 €
45 895 €3 319 €2 482 €2 575 €--2 534 €
56 013 €3 240 €2 403 €2 773 €---
66 133 €3 158 €2 320 €2 975 €---
76 256 €3 073 €2 235 €3 183 €---
86 381 €2 984 €2 147 €3 396 €---
96 508 €2 893 €2 056 €3 615 €---
106 638 €2 799 €1 962 €3 839 €---
116 771 €2 702 €1 864 €4 070 €---
126 907 €2 601 €1 763 €4 306 €---
137 045 €2 496 €1 659 €4 548 €---
147 186 €2 388 €1 551 €4 797 €---
157 329 €2 277 €1 439 €5 053 €---
167 476 €2 161 €1 324 €5 315 €---
177 625 €2 042 €1 204 €5 584 €---
187 778 €1 918 €1 081 €5 860 €---
197 934 €1 790 €953 €6 143 €---
208 092 €1 658 €820 €6 434 €---
218 254 €1 521 €684 €6 733 €---
228 419 €1 379 €542 €7 040 €---
238 588 €1 233 €395 €7 355 €---
248 759 €1 081 €244 €7 678 €---
258 934 €924 €87 €8 010 €---
TOTAL177 921 €93 147 €39 115 €84 774 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 555 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 166 €-6 420 €+7 586 €
2+1 166 €0 €+1 166 €
3+1 166 €0 €+1 166 €
4+1 166 €0 €+1 166 €
5+1 166 €+72 €+1 094 €
6+1 166 €+893 €+273 €
7+1 166 €+955 €+211 €
8+1 166 €+1 019 €+147 €
9+1 166 €+1 084 €+82 €
10+1 166 €+1 152 €+14 €
11+1 166 €+1 221 €-55 €
12+1 166 €+1 292 €-126 €
13+1 166 €+1 365 €-199 €
14+1 166 €+1 439 €-273 €
15+1 166 €+1 516 €-350 €
16+1 166 €+1 594 €-428 €
17+1 166 €+1 675 €-509 €
18+1 166 €+1 758 €-592 €
19+1 166 €+1 843 €-677 €
20+1 166 €+1 930 €-764 €
21+1 166 €+2 020 €-854 €
22+1 166 €+2 112 €-946 €
23+1 166 €+2 206 €-1 040 €
24+1 166 €+2 303 €-1 137 €
25+1 166 €+2 403 €-1 237 €
Total+29 150 €+25 432 €+3 718 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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