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Appartement

Bien expiré
VillePau (64)
Surface106.04m²
Coût Total186 090€
Loyer Annuel13 324€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 000 €
Surface : 106.04 m²
Prix au m² : 1 348,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

CITYA - EXCLUSIVITÉ INVESTISSEURS - BEAUX VOLUMES ET CHARME DE L'ANCIEN À vendre : à Pau (64000), venez découvrir cet appartement de 3 pièces, vendu loué, de 105 m² aux beaux volumes. Locataire très sérieux en place avec un loyer actuel est de 643€ CC. Venez apprécier ses belles hauteurs sous-plafond, ses moulures, ses cheminées et son bon beau parquet. Cet appartement s'organise comme suit : un séjour donnant sur rue, une cuisine séparée avec galerie béarnaise, deux chambres et une salle de bains. Chauffage individuel alimenté au gaz. Cet appartement se situe dans un immeuble bourgeois avec interphone. Il nécessitera d'être rafraîchi. La copropriété est en cours de constitution et le budget annuel n'est pas encore défini. Des écoles du primaire et du secondaire sont implantées à moins de 10 minutes à pied. Niveau transports en commun, on trouve la gare Pau dans les alentours. Il y a un accès à l'autoroute A64 à 5 km. Pour vos loisirs, vous pourrez compter sur deux cinémas dans les environs. Il y a aussi des restaurants, des commerces, des boulangeries, deux supermarchés, deux poissonneries et deux supérettes. Enfin, le marché Place Marguerite Laborde anime le quartier. Prenez contact avec nos conseillers pour une première visite de cet appartement en vente. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Pau-64000/346

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.295290, -0.370823
Total : 186 090€
Prix d'acquisition : 143 000€
Travaux : 31 650€
Valeur du bien : 174 650€
Frais de notaire : 11 440€
Coût estimé : 11 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.04m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1110€/mois
Loyer annuel estimé : 13324€/an
Fourchette totale : 874€ - 1411€/mois
Fourchette annuelle : 10487€ - 16930€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 960,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 259,03€
Coût de l'assurance :15 817,65€
Taxe foncière : 1 332,43€/an
Soit par mois : 111,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 92,77€/mois
Soit par an : 1 113,28€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 110,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 164,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel alimenté au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 650 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:750€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4500€ (moyenne) × 1 = 4500€, Main d'œuvre: 750€ (environ 20% du coût total) = 3750€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres: 800€ (moyenne) × 11 = 8800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Eau chaude:250€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ (moyenne) × 1 = 3000€, Main d'œuvre: 250€ = 3250€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (moyenne pour cuisine complète), Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (moyenne pour rénovation complète), Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres:1 600€
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m²: 40€ (moyenne) × 20 = 800€, Peinture 2 chambres (40m² murs): 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 1600€ = 3600€
  • Salon:250€
    Peinture salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 110 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 324 €/an
Calcul : 1 110 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 090 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 332 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 113 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 716 €
Revenus locatifs : +13 324 €
Charges déductibles : -40 716 €
Résultat foncier Année 1 : -27 392 €(Déficit de 27 392 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 992 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 066 €/an
Revenus locatifs : +13 324 €
Charges déductibles : -9 066 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 258 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5991.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 950 €(65% de 143 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 380 €/an
Calcul : 92 950 € × 3,636% = 3 380 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 324 €40 722 €5 994 €-27 398 €21 400 €5 998 €5 998 €
213 591 €8 910 €5 832 €4 681 €--1 317 €
313 863 €8 742 €5 664 €5 120 €---
414 140 €8 569 €5 491 €5 570 €---
514 423 €8 391 €5 312 €6 032 €---
614 711 €8 206 €5 128 €6 505 €---
715 005 €8 015 €4 937 €6 990 €---
815 305 €7 818 €4 740 €7 487 €---
915 612 €7 614 €4 536 €7 997 €---
1015 924 €7 404 €4 325 €8 520 €---
1116 242 €7 187 €4 108 €9 056 €---
1216 567 €6 962 €3 884 €9 605 €---
1316 898 €6 730 €3 652 €10 168 €---
1417 236 €6 490 €3 412 €10 746 €---
1517 581 €6 243 €3 164 €11 338 €---
1617 933 €5 987 €2 909 €11 946 €---
1718 291 €5 723 €2 644 €12 569 €---
1818 657 €5 450 €2 371 €13 207 €---
1919 030 €5 168 €2 089 €13 863 €---
2019 411 €4 876 €1 798 €14 535 €---
2119 799 €4 575 €1 497 €15 224 €---
2220 195 €4 264 €1 186 €15 931 €---
2320 599 €3 943 €865 €16 656 €---
2421 011 €3 611 €533 €17 400 €---
2521 431 €3 268 €190 €18 163 €---
TOTAL426 781 €194 869 €86 259 €231 911 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 911 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 798 €-6 420 €+9 218 €
2+2 798 €0 €+2 798 €
3+2 798 €+1 141 €+1 657 €
4+2 798 €+1 671 €+1 127 €
5+2 798 €+1 810 €+988 €
6+2 798 €+1 952 €+846 €
7+2 798 €+2 097 €+701 €
8+2 798 €+2 246 €+552 €
9+2 798 €+2 399 €+399 €
10+2 798 €+2 556 €+242 €
11+2 798 €+2 717 €+81 €
12+2 798 €+2 882 €-84 €
13+2 798 €+3 051 €-253 €
14+2 798 €+3 224 €-426 €
15+2 798 €+3 402 €-604 €
16+2 798 €+3 584 €-786 €
17+2 798 €+3 771 €-973 €
18+2 798 €+3 962 €-1 164 €
19+2 798 €+4 159 €-1 361 €
20+2 798 €+4 360 €-1 562 €
21+2 798 €+4 567 €-1 769 €
22+2 798 €+4 779 €-1 981 €
23+2 798 €+4 997 €-2 199 €
24+2 798 €+5 220 €-2 422 €
25+2 798 €+5 449 €-2 651 €
Total+69 950 €+69 573 €+377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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