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Appartement

Bien expiré
VillePau (64)
Surface106.04
Coût Total186 090
Loyer Annuel13 324
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois-54
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 000 €
Surface : 106.04 m²
Prix au m² : 1 348,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

CITYA - EXCLUSIVITÉ INVESTISSEURS - BEAUX VOLUMES ET CHARME DE L'ANCIEN À vendre : à Pau (64000), venez découvrir cet appartement de 3 pièces, vendu loué, de 105 m² aux beaux volumes. Locataire très sérieux en place avec un loyer actuel est de 643€ CC. Venez apprécier ses belles hauteurs sous-plafond, ses moulures, ses cheminées et son bon beau parquet. Cet appartement s'organise comme suit : un séjour donnant sur rue, une cuisine séparée avec galerie béarnaise, deux chambres et une salle de bains. Chauffage individuel alimenté au gaz. Cet appartement se situe dans un immeuble bourgeois avec interphone. Il nécessitera d'être rafraîchi. La copropriété est en cours de constitution et le budget annuel n'est pas encore défini. Des écoles du primaire et du secondaire sont implantées à moins de 10 minutes à pied. Niveau transports en commun, on trouve la gare Pau dans les alentours. Il y a un accès à l'autoroute A64 à 5 km. Pour vos loisirs, vous pourrez compter sur deux cinémas dans les environs. Il y a aussi des restaurants, des commerces, des boulangeries, deux supermarchés, deux poissonneries et deux supérettes. Enfin, le marché Place Marguerite Laborde anime le quartier. Prenez contact avec nos conseillers pour une première visite de cet appartement en vente. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Pau-64000/346

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.295290, -0.370823
Total : 186 090
Prix d'acquisition : 143 000
Travaux : 31 650
Valeur du bien : 174 650
Frais de notaire : 11 440
Coût estimé : 11 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.04
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1110€/mois
Loyer annuel estimé : 13324€/an
Fourchette totale : 874€ - 1411€/mois
Fourchette annuelle : 10487€ - 16930€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 090
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 960,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 259,03
Coût de l'assurance :15 817,65
Taxe foncière : 1 332,43€/an
Soit par mois : 111,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 92,77€/mois
Soit par an : 1 113,28€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 110,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 164,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel alimenté au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 650(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:750
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4500€ (moyenne) × 1 = 4500€, Main d'œuvre: 750€ (environ 20% du coût total) = 3750€
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres: 800€ (moyenne) × 11 = 8800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Eau chaude:250
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ (moyenne) × 1 = 3000€, Main d'œuvre: 250€ = 3250€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (moyenne pour cuisine complète), Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (moyenne pour rénovation complète), Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres:1 600
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m²: 40€ (moyenne) × 20 = 800€, Peinture 2 chambres (40m² murs): 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 1600€ = 3600€
  • Salon:250
    Peinture salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 110 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 324 €/an
Calcul : 1 110 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 090 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 332 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 113 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 716
Revenus locatifs : +13 324
Charges déductibles : -40 716
Résultat foncier Année 1 : -27 392(Déficit de 27 392 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 992
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 066 €/an
Revenus locatifs : +13 324
Charges déductibles : -9 066
Résultat foncier Années 2+ : 4 258 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5991.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 950(65% de 143 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 380 €/an
Calcul : 92 950 € × 3,636% = 3 380
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 32440 7225 994-27 39821 400 €5 998 €5 998 €
213 5918 9105 8324 681--1 317 €
313 8638 7425 6645 120---
414 1408 5695 4915 570---
514 4238 3915 3126 032---
614 7118 2065 1286 505---
715 0058 0154 9376 990---
815 3057 8184 7407 487---
915 6127 6144 5367 997---
1015 9247 4044 3258 520---
1116 2427 1874 1089 056---
1216 5676 9623 8849 605---
1316 8986 7303 65210 168---
1417 2366 4903 41210 746---
1517 5816 2433 16411 338---
1617 9335 9872 90911 946---
1718 2915 7232 64412 569---
1818 6575 4502 37113 207---
1919 0305 1682 08913 863---
2019 4114 8761 79814 535---
2119 7994 5751 49715 224---
2220 1954 2641 18615 931---
2320 5993 94386516 656---
2421 0113 61153317 400---
2521 4313 26819018 163---
TOTAL426 781194 86986 259231 91121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 911
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 798-6 420+9 218
2+2 7980+2 798
3+2 798+1 141+1 657
4+2 798+1 671+1 127
5+2 798+1 810+988
6+2 798+1 952+846
7+2 798+2 097+701
8+2 798+2 246+552
9+2 798+2 399+399
10+2 798+2 556+242
11+2 798+2 717+81
12+2 798+2 882-84
13+2 798+3 051-253
14+2 798+3 224-426
15+2 798+3 402-604
16+2 798+3 584-786
17+2 798+3 771-973
18+2 798+3 962-1 164
19+2 798+4 159-1 361
20+2 798+4 360-1 562
21+2 798+4 567-1 769
22+2 798+4 779-1 981
23+2 798+4 997-2 199
24+2 798+5 220-2 422
25+2 798+5 449-2 651
Total+69 950+69 573+377
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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