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Appartement 4 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface77m²
Coût Total198 420€
Loyer Annuel13 088€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 935,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Marseille 13 - LES OLIVES - Appartement - 4 pièces

Situé entre les Olives et Montolivet, ce bien constitue une excellente opportunité pour un investissement locatif rentable ou un cadre agréable pour une vie de famille. Cet appartement quatre pièces, traversant et en très bon état, bénéficie d'un agencement optimal. Cet espace propose une vaste pièce de vie avec un double séjour suivi d'une cuisine fermée. Dans la continuité, deux balcons, un à l'exposition Sud et l'autre au Nord. L'espace nuit se compose de deux chambres, un dressing, une salle de bain et un wc séparé. Une cave et un stationnement libre dans la copropriété complètent cette description. Référence annonce : 13881 Date de réalisation du diagnostic : 18/09/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Charges prévisionnelles annuelles : 1428 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 € et 1 270 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.314274, 5.432497
Total : 198 420€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 186 500€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1091€/mois
Loyer annuel estimé : 13088€/an
Fourchette totale : 852€ - 1396€/mois
Fourchette annuelle : 10223€ - 16757€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :980,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 038,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 763,99€
Coût de l'assurance :17 361,75€
Taxe foncière : 1 308,83€/an
Soit par mois : 109,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 119,00€/mois
Soit par an : 1 428,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 090,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 266,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, car le DPE est C.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, peinture)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie complète, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, car le DPE est C. Quantité: 0
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:5 900€
    Parquet flottant 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Électricité 20 m²: 150€/m² × 20 = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 700€
    Peinture 35 m²: 40€/m² × 35 = 1400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle à manger:1 900€
    Peinture 40 m²: 40€/m² × 40 = 1600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 088 €/an
Calcul : 1 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 621 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 420 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 309 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 428 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 552 €
Revenus locatifs : +13 088 €
Charges déductibles : -47 552 €
Résultat foncier Année 1 : -34 464 €(Déficit de 34 464 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 064 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 052 €/an
Revenus locatifs : +13 088 €
Charges déductibles : -10 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 036 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13064.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 088 €47 559 €6 627 €-34 470 €21 400 €13 070 €13 070 €
213 350 €9 882 €6 451 €3 468 €--9 603 €
313 617 €9 700 €6 269 €3 917 €--5 685 €
413 889 €9 511 €6 080 €4 378 €--1 307 €
514 167 €9 316 €5 884 €4 851 €---
614 451 €9 114 €5 683 €5 337 €---
714 740 €8 905 €5 474 €5 835 €---
815 034 €8 689 €5 258 €6 345 €---
915 335 €8 465 €5 034 €6 870 €---
1015 642 €8 234 €4 803 €7 407 €---
1115 955 €7 995 €4 564 €7 959 €---
1216 274 €7 748 €4 317 €8 526 €---
1316 599 €7 492 €4 061 €9 107 €---
1416 931 €7 228 €3 796 €9 704 €---
1517 270 €6 954 €3 523 €10 316 €---
1617 615 €6 671 €3 240 €10 944 €---
1717 967 €6 378 €2 947 €11 589 €---
1818 327 €6 075 €2 644 €12 251 €---
1918 693 €5 762 €2 331 €12 931 €---
2019 067 €5 438 €2 007 €13 629 €---
2119 449 €5 103 €1 672 €14 345 €---
2219 837 €4 757 €1 325 €15 081 €---
2320 234 €4 398 €967 €15 836 €---
2420 639 €4 027 €596 €16 612 €---
2521 052 €3 644 €213 €17 408 €---
TOTAL419 222 €219 046 €95 764 €200 176 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 176 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 749 €-6 420 €+9 169 €
2+2 749 €0 €+2 749 €
3+2 749 €0 €+2 749 €
4+2 749 €0 €+2 749 €
5+2 749 €+1 063 €+1 686 €
6+2 749 €+1 601 €+1 148 €
7+2 749 €+1 750 €+999 €
8+2 749 €+1 904 €+845 €
9+2 749 €+2 061 €+688 €
10+2 749 €+2 222 €+527 €
11+2 749 €+2 388 €+361 €
12+2 749 €+2 558 €+191 €
13+2 749 €+2 732 €+17 €
14+2 749 €+2 911 €-162 €
15+2 749 €+3 095 €-346 €
16+2 749 €+3 283 €-534 €
17+2 749 €+3 477 €-728 €
18+2 749 €+3 675 €-926 €
19+2 749 €+3 879 €-1 130 €
20+2 749 €+4 089 €-1 340 €
21+2 749 €+4 304 €-1 555 €
22+2 749 €+4 524 €-1 775 €
23+2 749 €+4 751 €-2 002 €
24+2 749 €+4 983 €-2 234 €
25+2 749 €+5 222 €-2 473 €
Total+68 725 €+60 053 €+8 672 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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