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Maison 5 pièces 103 m²

Bien expiré
VilleBédarieux (34)
Surface103m²
Coût Total114 300€
Loyer Annuel12 120€
Rentabilité10.60%
Cashflow/mois+317€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 592,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🔴 34600 - BEDARIEUX - QUARTIER CALME - MAISON DE DEUX APPARTEMENTS - POTENTIEL D'AMÉNAGEMENT

EffiCity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cette charmante maison située dans un quartier résidentiel prisé de Bédarieux.

Avec ses 103.0m², cette maison aprés rénovation peut offrir un cadre de vie idéal avec son environnement et sa proximité des commerces et services qui en font un lieu de vie pratique et agréable au quotidien.

Répartie sur 2 niveaux, cette maison dispose de deux appartements et d'un grenier aménageable . Un garage et un cellier complètent la maison en rez de chausssée . Il est possible de louer les appartements ou d 'aménager la maison en résidence principale sur deux niveaux .

Ne manquez pas l'opportunité d'acquérir cette maison à rénover pour un investissement locatif ( présence de deux compteurs électriques ) ou pour en faire sa résidence principale en occupant la totalité des lieux .

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite : 🔴 Thierry Vialla - [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Thierry Vialla - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Béziers sous le n°931235709. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris Référence annonce : 221432 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Bédarieux
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34600
Coordonnées : 43.616726, 3.158742
Total : 114 300€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 48 420€
Valeur du bien : 109 420€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 13.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12120€/an
Fourchette totale : 728€ - 1402€/mois
Fourchette annuelle : 8733€ - 16820€/an
Rentabilité brute :10.60%
Fourchette de rentabilité :7.64% - 14.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :992,91 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 270 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-41 270€ (-40.4%)
Marge achat-revente :-12 030€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,58€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 591,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 617,68€
Coût de l'assurance :8 572,50€
Taxe foncière : 1 211,99€/an
Soit par mois : 101,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 009,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :317,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (103 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec remplacement du papier peint, du sol et de l'éclairage
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des chambres avec peinture et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 420 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 120€
    Isolation toiture/combles: 103 m² × 40€/m² = 4120€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:900€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 75€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bédarieux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 120 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 755 €
Revenus locatifs : +12 120 €
Charges déductibles : -53 755 €
Résultat foncier Année 1 : -41 635 €(Déficit de 41 635 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 235 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 335 €/an
Revenus locatifs : +12 120 €
Charges déductibles : -5 335 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20234.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 120 €53 759 €3 784 €-41 639 €21 400 €20 239 €20 239 €
212 362 €5 237 €3 683 €7 125 €--13 114 €
312 610 €5 133 €3 578 €7 477 €--5 637 €
412 862 €5 025 €3 470 €7 837 €---
513 119 €4 913 €3 358 €8 206 €---
613 381 €4 797 €3 242 €8 584 €---
713 649 €4 678 €3 123 €8 971 €---
813 922 €4 554 €2 999 €9 368 €---
914 200 €4 426 €2 871 €9 774 €---
1014 484 €4 294 €2 739 €10 190 €---
1114 774 €4 157 €2 603 €10 617 €---
1215 070 €4 016 €2 461 €11 053 €---
1315 371 €3 870 €2 315 €11 501 €---
1415 678 €3 719 €2 164 €11 960 €---
1515 992 €3 563 €2 008 €12 429 €---
1616 312 €3 401 €1 846 €12 911 €---
1716 638 €3 234 €1 679 €13 404 €---
1816 971 €3 061 €1 506 €13 910 €---
1917 310 €2 883 €1 328 €14 428 €---
2017 656 €2 698 €1 143 €14 958 €---
2118 010 €2 507 €952 €15 503 €---
2218 370 €2 310 €755 €16 060 €---
2318 737 €2 105 €550 €16 632 €---
2419 112 €1 894 €339 €17 218 €---
2519 494 €1 676 €121 €17 818 €---
TOTAL388 204 €141 910 €54 618 €246 294 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 120 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 545 €-6 420 €+8 965 €
2+2 545 €0 €+2 545 €
3+2 545 €0 €+2 545 €
4+2 545 €+660 €+1 885 €
5+2 545 €+2 462 €+83 €
6+2 545 €+2 575 €-30 €
7+2 545 €+2 691 €-146 €
8+2 545 €+2 810 €-265 €
9+2 545 €+2 932 €-387 €
10+2 545 €+3 057 €-512 €
11+2 545 €+3 185 €-640 €
12+2 545 €+3 316 €-771 €
13+2 545 €+3 450 €-905 €
14+2 545 €+3 588 €-1 043 €
15+2 545 €+3 729 €-1 184 €
16+2 545 €+3 873 €-1 328 €
17+2 545 €+4 021 €-1 476 €
18+2 545 €+4 173 €-1 628 €
19+2 545 €+4 328 €-1 783 €
20+2 545 €+4 488 €-1 943 €
21+2 545 €+4 651 €-2 106 €
22+2 545 €+4 818 €-2 273 €
23+2 545 €+4 990 €-2 445 €
24+2 545 €+5 165 €-2 620 €
25+2 545 €+5 345 €-2 800 €
Total+63 625 €+73 888 €+-10 263 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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