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Maison 7 pièce(s), PRATS-DE-MOLLO-LA-PRESTE

Bien expiré
VillePrats-de-Mollo-la-Preste (66)
Surface104m²
Coût Total144 240€
Loyer Annuel9 280€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 817,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Maison de village avec 4 chambres, sur 4 étages avec terrasse arrière et dépendance - Maison traditionnelle mitoyenne sur 4 étages, à quelques minutes à pied du centre de Prats de Mollo. Situé à 750 m d'altitude et à quelques kilomètres de la frontière espagnole, le village dispose de nombreuses commodités, notamment une école primaire, un centre médical, un cinéma, ainsi que des magasins et des restaurants. Les installations sportives comprennent une piscine (en saison), des terrains de tennis et un accès facile aux sentiers de randonnée et aux montagnes. Accès à Barcelone (via le Col d'Ares) en 2h15, Gérone en 1h30, Perpignan en 1h20 et l'autoroute A9 en 1h. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Prats-de-Mollo-la-Preste
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66230
Coordonnées : 42.406972, 2.455217
Total : 144 240€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 52 440€
Valeur du bien : 137 440€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 10.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9280€/an
Fourchette totale : 574€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 6888€ - 12502€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :703,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 744,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 860,14€
Coût de l'assurance :12 260,40€
Taxe foncière : 927,96€/an
Soit par mois : 77,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 773,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 104 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 440 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 400€
    Isolation des combles perdus: 104 m² × 100€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant pose)
  • Cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 350€/m² = 3500€ (incluant peinture et mise aux normes électricité)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant peinture et vérification installations)
  • Chambres:3 840€
    Pose de parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant pose)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant peinture)
  • Électricité:10 400€
    Mise aux normes électricité: 104 m² × 100€/m² = 10400€ (incluant fournitures et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Prats-de-Mollo-la-Preste (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 280 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 240 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 500 €
Revenus locatifs : +9 280 €
Charges déductibles : -58 500 €
Résultat foncier Année 1 : -49 220 €(Déficit de 49 220 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 820 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 060 €/an
Revenus locatifs : +9 280 €
Charges déductibles : -6 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27819.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 280 €58 504 €4 646 €-49 225 €21 400 €27 825 €27 825 €
29 465 €5 938 €4 520 €3 527 €--24 298 €
39 655 €5 809 €4 390 €3 846 €--20 452 €
49 848 €5 675 €4 256 €4 173 €--16 279 €
510 045 €5 536 €4 118 €4 509 €--11 770 €
610 245 €5 393 €3 974 €4 853 €--6 918 €
710 450 €5 245 €3 826 €5 206 €--1 712 €
810 659 €5 092 €3 674 €5 567 €---
910 873 €4 934 €3 516 €5 938 €---
1011 090 €4 771 €3 353 €6 319 €---
1111 312 €4 603 €3 184 €6 709 €---
1211 538 €4 429 €3 010 €7 109 €---
1311 769 €4 249 €2 830 €7 520 €---
1412 004 €4 063 €2 645 €7 941 €---
1512 244 €3 871 €2 453 €8 373 €---
1612 489 €3 673 €2 254 €8 816 €---
1712 739 €3 468 €2 050 €9 271 €---
1812 994 €3 256 €1 838 €9 737 €---
1913 254 €3 038 €1 619 €10 216 €---
2013 519 €2 812 €1 394 €10 707 €---
2113 789 €2 579 €1 160 €11 210 €---
2214 065 €2 338 €919 €11 727 €---
2314 346 €2 089 €670 €12 257 €---
2414 633 €1 831 €413 €12 802 €---
2514 926 €1 566 €147 €13 360 €---
TOTAL297 229 €154 760 €66 860 €142 469 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 469 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 949 €-6 420 €+8 369 €
2+1 949 €0 €+1 949 €
3+1 949 €0 €+1 949 €
4+1 949 €0 €+1 949 €
5+1 949 €0 €+1 949 €
6+1 949 €0 €+1 949 €
7+1 949 €0 €+1 949 €
8+1 949 €+1 157 €+792 €
9+1 949 €+1 782 €+167 €
10+1 949 €+1 896 €+53 €
11+1 949 €+2 013 €-64 €
12+1 949 €+2 133 €-184 €
13+1 949 €+2 256 €-307 €
14+1 949 €+2 382 €-433 €
15+1 949 €+2 512 €-563 €
16+1 949 €+2 645 €-696 €
17+1 949 €+2 781 €-832 €
18+1 949 €+2 921 €-972 €
19+1 949 €+3 065 €-1 116 €
20+1 949 €+3 212 €-1 263 €
21+1 949 €+3 363 €-1 414 €
22+1 949 €+3 518 €-1 569 €
23+1 949 €+3 677 €-1 728 €
24+1 949 €+3 840 €-1 891 €
25+1 949 €+4 008 €-2 059 €
Total+48 725 €+42 741 €+5 984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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