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Appartement 4 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface84m²
Coût Total194 276€
Loyer Annuel11 369€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 200 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 752,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement au 7ème étage avec vue dégagée – Nîmes, Résidence LE VACCARES

Découvrez ce bel ensemble immobilier de 82,53 m², idéalement situé au 7ème étage de la copropriété LE VACCARES. Issu de la réunion de deux appartement, ce bien traversant offre une grande modularité : vous avez la possibilité de créer 3 à 4 chambres pour une vie de famille spacieuse, ou de conserver l'agencement actuel pour disposer d'un T3 et d'un T2. L'ensemble est vendu avec des annexes : 2 caves et 2 places de parking Il y a un gardien au sein de la copropriété. Contactez votre agence pour plus d'information Référence agence : 4964 Référence annonce : TCQE-AKO-V9K Date de réalisation du diagnostic : 22/01/2026 Prix hors honoraires : 147 191 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 983 € et 1 329 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Coordonnées : 43.826008, 4.360786
Total : 194 276€
Prix d'acquisition : 147 200€
Travaux : 35 300€
Valeur du bien : 182 500€
Frais de notaire : 11 776€
Coût estimé : 11 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 947€/mois
Loyer annuel estimé : 11369€/an
Fourchette totale : 748€ - 1200€/mois
Fourchette annuelle : 8973€ - 14405€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 276€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 002,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 053,52€
Coût de l'assurance :16 513,46€
Taxe foncière : 1 136,93€/an
Soit par mois : 94,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 947,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine anciens et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 300 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Carrelage murs et sol (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres (40 m²): 300€/m² × 40 = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30€/m² × 40 m² = 1200€, Entretien parquet: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale:3 000€
    Mise aux normes électricité: 80€/m² × 40 m² = 3200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 947 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 369 €/an
Calcul : 947 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 276 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 137 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 349 €
Revenus locatifs : +11 369 €
Charges déductibles : -43 349 €
Résultat foncier Année 1 : -31 979 €(Déficit de 31 979 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 279 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 049 €/an
Revenus locatifs : +11 369 €
Charges déductibles : -8 049 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 321 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21279.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 680 €(65% de 147 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 479 €/an
Calcul : 95 680 € × 3,636% = 3 479 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 369 €43 355 €6 257 €-31 986 €10 700 €21 286 €21 286 €
211 597 €7 886 €6 088 €3 711 €--17 574 €
311 829 €7 711 €5 913 €4 118 €--13 456 €
412 065 €7 530 €5 733 €4 535 €--8 921 €
512 307 €7 343 €5 546 €4 963 €--3 958 €
612 553 €7 151 €5 353 €5 402 €---
712 804 €6 951 €5 154 €5 852 €---
813 060 €6 746 €4 948 €6 314 €---
913 321 €6 533 €4 735 €6 788 €---
1013 587 €6 313 €4 516 €7 274 €---
1113 859 €6 086 €4 289 €7 773 €---
1214 136 €5 852 €4 054 €8 284 €---
1314 419 €5 610 €3 812 €8 809 €---
1414 707 €5 359 €3 562 €9 348 €---
1515 002 €5 101 €3 304 €9 901 €---
1615 302 €4 834 €3 036 €10 468 €---
1715 608 €4 558 €2 761 €11 050 €---
1815 920 €4 273 €2 476 €11 647 €---
1916 238 €3 979 €2 181 €12 260 €---
2016 563 €3 674 €1 877 €12 888 €---
2116 894 €3 360 €1 563 €13 534 €---
2217 232 €3 036 €1 238 €14 197 €---
2317 577 €2 700 €903 €14 877 €---
2417 928 €2 354 €556 €15 575 €---
2518 287 €1 996 €198 €16 291 €---
TOTAL364 163 €170 290 €90 054 €193 873 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 388 €-3 210 €+5 598 €
2+2 388 €0 €+2 388 €
3+2 388 €0 €+2 388 €
4+2 388 €0 €+2 388 €
5+2 388 €0 €+2 388 €
6+2 388 €+433 €+1 955 €
7+2 388 €+1 756 €+632 €
8+2 388 €+1 894 €+494 €
9+2 388 €+2 036 €+352 €
10+2 388 €+2 182 €+206 €
11+2 388 €+2 332 €+56 €
12+2 388 €+2 485 €-97 €
13+2 388 €+2 643 €-255 €
14+2 388 €+2 804 €-416 €
15+2 388 €+2 970 €-582 €
16+2 388 €+3 140 €-752 €
17+2 388 €+3 315 €-927 €
18+2 388 €+3 494 €-1 106 €
19+2 388 €+3 678 €-1 290 €
20+2 388 €+3 867 €-1 479 €
21+2 388 €+4 060 €-1 672 €
22+2 388 €+4 259 €-1 871 €
23+2 388 €+4 463 €-2 075 €
24+2 388 €+4 672 €-2 284 €
25+2 388 €+4 887 €-2 499 €
Total+59 700 €+58 162 €+1 538 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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