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Maison 6 pièces 106 m²

VilleMoulins-sur-Céphons (36)
Surface106m²
Coût Total114 853€
Loyer Annuel8 154€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 475 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 740,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 106 m²

REFERENCE ANNONCE : 016/458 - Maison idéale investisseur ou premier achat : entrée desservant une cuisine, un grand salon-séjour assez lumineux, disposant de deux ouvertures (Nord est et Sud ouest)

Salle d'eau au rez-de-chaussée (à revoir partiellement) et buanderie.

A l'étage : trois chambres ou deux chambres et un bureau, dont deux disposant d'un coin salle d'eau.

Toiture en bon état et bien isolée.

Menuiseries en double vitrage récent (20 et 16 mm avec lame d'air) sauf porte d'entrée.

Pompe à chaleur.

DPE en D, louable en l'état avec un peu de rafraichissement.

Petit jardinet attenant.

Maison centre bourg de Moulins sur Cephons, mitoyenne que d'un seul côté (mitoyenne sur une dépendance voisine)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 106 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/05/2026

Consommation énergie primaire : 247.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 900 € et 2 500 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Moulins-sur-Céphons
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36110
Coordonnées : 47.010128, 1.560033
Total : 114 853€
Prix d'acquisition : 78 475€
Travaux : 30 100€
Valeur du bien : 108 575€
Frais de notaire : 6 278€
Coût estimé : 6 278€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8154€/an
Fourchette totale : 518€ - 892€/mois
Fourchette annuelle : 6215€ - 10699€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :835,56 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 569 €
Prix d'achat :78 475 €
Décote à l'achat :-10 094€ (-11.4%)
Marge achat-revente :-26 284€ (-29.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 853€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 594,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 420,45€
Coût de l'assurance :10 049,64€
Taxe foncière : 815,44€/an
Soit par mois : 67,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur existante pour garantir un fonctionnement optimal.
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - amélioration du confort.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 100 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture des murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose de parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulins-sur-Céphons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 154 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 707 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 853 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 024 €
Revenus locatifs : +8 154 €
Charges déductibles : -35 024 €
Résultat foncier Année 1 : -26 870 €(Déficit de 26 870 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 470 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 924 €/an
Revenus locatifs : +8 154 €
Charges déductibles : -4 924 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 230 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5470.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 475 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 009 €(65% de 78 475 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 855 €/an
Calcul : 51 009 € × 3,636% = 1 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 154 €35 028 €3 711 €-26 874 €21 400 €5 474 €5 474 €
28 317 €4 828 €3 610 €3 490 €--1 984 €
38 484 €4 724 €3 507 €3 760 €---
48 653 €4 617 €3 400 €4 036 €---
58 827 €4 507 €3 289 €4 320 €---
69 003 €4 392 €3 175 €4 611 €---
79 183 €4 274 €3 057 €4 909 €---
89 367 €4 152 €2 935 €5 214 €---
99 554 €4 026 €2 809 €5 528 €---
109 745 €3 896 €2 679 €5 849 €---
119 940 €3 762 €2 544 €6 178 €---
1210 139 €3 623 €2 405 €6 516 €---
1310 342 €3 479 €2 262 €6 863 €---
1410 549 €3 331 €2 113 €7 218 €---
1510 759 €3 178 €1 960 €7 582 €---
1610 975 €3 019 €1 802 €7 955 €---
1711 194 €2 856 €1 638 €8 339 €---
1811 418 €2 687 €1 469 €8 732 €---
1911 646 €2 512 €1 294 €9 135 €---
2011 879 €2 331 €1 114 €9 548 €---
2112 117 €2 145 €928 €9 972 €---
2212 359 €1 952 €735 €10 407 €---
2312 606 €1 753 €536 €10 853 €---
2412 859 €1 548 €330 €11 311 €---
2513 116 €1 335 €118 €11 781 €---
TOTAL261 186 €113 956 €53 420 €147 230 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 712 €-6 420 €+8 132 €
2+1 712 €0 €+1 712 €
3+1 712 €+533 €+1 179 €
4+1 712 €+1 211 €+501 €
5+1 712 €+1 296 €+416 €
6+1 712 €+1 383 €+329 €
7+1 712 €+1 473 €+239 €
8+1 712 €+1 564 €+148 €
9+1 712 €+1 658 €+54 €
10+1 712 €+1 755 €-43 €
11+1 712 €+1 854 €-142 €
12+1 712 €+1 955 €-243 €
13+1 712 €+2 059 €-347 €
14+1 712 €+2 165 €-453 €
15+1 712 €+2 275 €-563 €
16+1 712 €+2 387 €-675 €
17+1 712 €+2 502 €-790 €
18+1 712 €+2 619 €-907 €
19+1 712 €+2 740 €-1 028 €
20+1 712 €+2 864 €-1 152 €
21+1 712 €+2 992 €-1 280 €
22+1 712 €+3 122 €-1 410 €
23+1 712 €+3 256 €-1 544 €
24+1 712 €+3 393 €-1 681 €
25+1 712 €+3 534 €-1 822 €
Total+42 800 €+44 169 €+-1 369 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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