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A vendre F3/F4 - 73m² + box

VilleGravigny (27)
Surface73m²
Coût Total152 220€
Loyer Annuel9 270€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 119 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 630,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Résidence Saint Nicolas à l'entrée d'Évreux en venant de Gravigny Arrêt de bus, boulangerie, tabac/presse à 20m Collège à 200m École primaire à 500m Centre ville Évreux 15mn à pied Spacieux et très lumineux Très calme et situé au 1° étage d'un immeuble de 2 étages ce T3/4 vous propose :

  • Une surface de 73 m²
  • Un double séjour avec balcon
  • Une cuisine avec cellier
  • 2 chambres avec placards
  • Douche récente spacieuse
  • WC séparé
  • Chauffage gaz de ville individuel
  • Portail électrique + Interphone
  • Box
  • Parking extérieur
  • Cave 23 m²

Annonce en ligne = appartement disponible !!

N'hésitez pas à laisser un message vocal ou un courriel. Réponse assurée.

Ville : Gravigny
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27930
Coordonnées : 49.039670, 1.158550
Total : 152 220€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 23 700€
Valeur du bien : 142 700€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.58€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 12.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9270€/an
Fourchette totale : 636€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 7628€ - 11265€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 857,92 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 628 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-16 628€ (-12.3%)
Marge achat-revente :-16 592€ (-12.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :753,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 798,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 952,96€
Coût de l'assurance :13 319,25€
Taxe foncière : 926,98€/an
Soit par mois : 77,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 772,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 875,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec quelques éléments datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 700 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète (10 m²): 8000€ (meubles et électroménager inclus), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (remplacement sanitaires et carrelage), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gravigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 270 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 927 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 269 €
Revenus locatifs : +9 270 €
Charges déductibles : -30 269 €
Résultat foncier Année 1 : -21 000 €(Déficit de 21 000 €)
Imputable sur revenu global : 21 000 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 569 €/an
Revenus locatifs : +9 270 €
Charges déductibles : -6 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 700 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 270 €30 274 €5 115 €-21 005 €21 005 €--
29 455 €6 439 €4 979 €3 017 €---
39 644 €6 298 €4 838 €3 346 €---
49 837 €6 153 €4 693 €3 685 €---
510 034 €6 002 €4 543 €4 032 €---
610 235 €5 847 €4 387 €4 388 €---
710 439 €5 686 €4 226 €4 753 €---
810 648 €5 519 €4 060 €5 129 €---
910 861 €5 347 €3 887 €5 514 €---
1011 078 €5 169 €3 709 €5 909 €---
1111 300 €4 985 €3 525 €6 315 €---
1211 526 €4 794 €3 334 €6 732 €---
1311 756 €4 597 €3 137 €7 160 €---
1411 991 €4 392 €2 933 €7 599 €---
1512 231 €4 181 €2 722 €8 050 €---
1612 476 €3 963 €2 503 €8 513 €---
1712 725 €3 737 €2 277 €8 989 €---
1812 980 €3 503 €2 043 €9 477 €---
1913 240 €3 261 €1 801 €9 978 €---
2013 504 €3 011 €1 551 €10 493 €---
2113 774 €2 752 €1 292 €11 022 €---
2214 050 €2 484 €1 025 €11 566 €---
2314 331 €2 207 €748 €12 124 €---
2414 618 €1 921 €461 €12 697 €---
2514 910 €1 624 €164 €13 286 €---
TOTAL296 915 €134 147 €73 953 €162 768 €21 005 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 301 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 768 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 947 €-6 301 €+8 248 €
2+1 947 €+905 €+1 042 €
3+1 947 €+1 004 €+943 €
4+1 947 €+1 105 €+842 €
5+1 947 €+1 209 €+738 €
6+1 947 €+1 316 €+631 €
7+1 947 €+1 426 €+521 €
8+1 947 €+1 539 €+408 €
9+1 947 €+1 654 €+293 €
10+1 947 €+1 773 €+174 €
11+1 947 €+1 895 €+52 €
12+1 947 €+2 020 €-73 €
13+1 947 €+2 148 €-201 €
14+1 947 €+2 280 €-333 €
15+1 947 €+2 415 €-468 €
16+1 947 €+2 554 €-607 €
17+1 947 €+2 697 €-750 €
18+1 947 €+2 843 €-896 €
19+1 947 €+2 993 €-1 046 €
20+1 947 €+3 148 €-1 201 €
21+1 947 €+3 307 €-1 360 €
22+1 947 €+3 470 €-1 523 €
23+1 947 €+3 637 €-1 690 €
24+1 947 €+3 809 €-1 862 €
25+1 947 €+3 986 €-2 039 €
Total+48 675 €+48 830 €+-155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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