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maison vente 5 pieces riscle 111m2

Bien expiré
VilleRiscle (32)
Surface111m²
Coût Total126 940€
Loyer Annuel10 619€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 612,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située idéalement en centre ville proche toutes les commodités, maison d'environ 110 m² à rénover sur la commune de Riscle. elle est constituée au rez de chaussée d'une entrée avec une pièce pouvant servir de salon ou de bureau, d'une grande cuisine, d'une chambre ainsi qu'une pièce d'eau, le tout donnant sur un petit jardin intérieur. Au deuxième étage il y a 3 chambres et une salle d'eau avec wc. Il y a des travaux à prévoir, toiture à revoir, système de chauffage, isolation cuisine et salle de bain. Mais le potentiel est important. Contactez moi dès aujourd'hui pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le potentiel de cette charmante maison de ville à Riscle.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 391 et classe CLIMAT F indice 85. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Laurent Marsal mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Mont de Marsan sous le numéro 340360254, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Riscle
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32400
Total : 126 940€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 53 500€
Valeur du bien : 121 500€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10619€/an
Fourchette totale : 678€ - 1155€/mois
Fourchette annuelle : 8134€ - 13863€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 750 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-70 750€ (-51.0%)
Marge achat-revente :11 810€ (8.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 672,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 707,47€
Coût de l'assurance :11 107,25€
Taxe foncière : 1 061,92€/an
Soit par mois : 88,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 884,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 391 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Réparation ou rénovation de la toiture pour assurer l'étanchéité et l'isolation
Quantité: surface toiture à évaluer
Raison: DPE F - Maison - Travaux nécessaires pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 500 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture:6 600€
    Isolation toiture: 80 m² × 80€/m² = 6400€, Main d'œuvre: 200€
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riscle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 619 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 940 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 393 €
Revenus locatifs : +10 619 €
Charges déductibles : -59 393 €
Résultat foncier Année 1 : -48 774 €(Déficit de 48 774 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 374 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 893 €/an
Revenus locatifs : +10 619 €
Charges déductibles : -5 893 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27374.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 619 €59 398 €4 391 €-48 778 €21 400 €27 378 €27 378 €
210 832 €5 783 €4 276 €5 049 €--22 329 €
311 048 €5 663 €4 157 €5 385 €--16 944 €
411 269 €5 540 €4 034 €5 729 €--11 215 €
511 495 €5 412 €3 906 €6 082 €--5 133 €
611 724 €5 280 €3 774 €6 445 €---
711 959 €5 143 €3 637 €6 816 €---
812 198 €5 001 €3 495 €7 197 €---
912 442 €4 854 €3 348 €7 588 €---
1012 691 €4 702 €3 196 €7 989 €---
1112 945 €4 544 €3 038 €8 400 €---
1213 204 €4 381 €2 875 €8 822 €---
1313 468 €4 212 €2 706 €9 255 €---
1413 737 €4 037 €2 531 €9 700 €---
1514 012 €3 856 €2 350 €10 156 €---
1614 292 €3 668 €2 162 €10 624 €---
1714 578 €3 474 €1 968 €11 104 €---
1814 869 €3 273 €1 767 €11 597 €---
1915 167 €3 064 €1 558 €12 102 €---
2015 470 €2 849 €1 342 €12 622 €---
2115 780 €2 625 €1 119 €13 154 €---
2216 095 €2 394 €887 €13 701 €---
2316 417 €2 154 €648 €14 263 €---
2416 745 €1 906 €400 €14 840 €---
2517 080 €1 649 €143 €15 432 €---
TOTAL340 137 €154 863 €63 707 €185 274 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 274 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 230 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 230 €-6 420 €+8 650 €
2+2 230 €0 €+2 230 €
3+2 230 €0 €+2 230 €
4+2 230 €0 €+2 230 €
5+2 230 €0 €+2 230 €
6+2 230 €+394 €+1 836 €
7+2 230 €+2 045 €+185 €
8+2 230 €+2 159 €+71 €
9+2 230 €+2 276 €-46 €
10+2 230 €+2 397 €-167 €
11+2 230 €+2 520 €-290 €
12+2 230 €+2 647 €-417 €
13+2 230 €+2 777 €-547 €
14+2 230 €+2 910 €-680 €
15+2 230 €+3 047 €-817 €
16+2 230 €+3 187 €-957 €
17+2 230 €+3 331 €-1 101 €
18+2 230 €+3 479 €-1 249 €
19+2 230 €+3 631 €-1 401 €
20+2 230 €+3 786 €-1 556 €
21+2 230 €+3 946 €-1 716 €
22+2 230 €+4 110 €-1 880 €
23+2 230 €+4 279 €-2 049 €
24+2 230 €+4 452 €-2 222 €
25+2 230 €+4 629 €-2 399 €
Total+55 750 €+55 582 €+168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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