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Maison à vendre

VilleChâtellerault (86)
Surface120m²
Coût Total162 084€
Loyer Annuel11 076€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 800 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 748,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, 1 place de parking, Jardin

Maison ancienne à rénover, 123m2 hab, comprenant :

. en rez-de-chaussée : salle à manger-salon (31m2) avec chem., cuisine (13m2) donnant s/jardin, chambre (11m2), wc, salle d'eau ;

. à l'étage : quatre pièces (10/14/14/16m2), douche/wc/lavabo.

Grenier au-dessus, aménageable.

Jardin à l'arrière avec accès voiture sur le côté, dépendance s/terrain de 719m2.

89 800 euros. 85 000 euros + Honoraires de négo. : 4 800 euros (soit 5,65% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.819518, 0.535099
Total : 162 084€
Prix d'acquisition : 89 800€
Travaux : 65 100€
Valeur du bien : 154 900€
Frais de notaire : 7 184€
Coût estimé : 7 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11076€/an
Fourchette totale : 748€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 8980€ - 13661€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 202,53 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 304 €
Prix d'achat :89 800 €
Décote à l'achat :-54 504€ (-37.8%)
Marge achat-revente :-17 780€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 084€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :64,83€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 871,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 043,24€
Coût de l'assurance :19 450,08€
Taxe foncière : 1 107,57€/an
Soit par mois : 92,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 964,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 100 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 076 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 521 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 084 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 108 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 507 €
Revenus locatifs : +11 076 €
Charges déductibles : -72 507 €
Résultat foncier Année 1 : -61 431 €(Déficit de 61 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 031 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 407 €/an
Revenus locatifs : +11 076 €
Charges déductibles : -7 407 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 669 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40031.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 370 €(65% de 89 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 123 €/an
Calcul : 58 370 € × 3,636% = 2 123 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 076 €72 512 €5 527 €-61 436 €21 400 €40 036 €40 036 €
211 297 €7 266 €5 381 €4 031 €--36 006 €
311 523 €7 115 €5 230 €4 408 €--31 598 €
411 754 €6 959 €5 074 €4 794 €--26 804 €
511 989 €6 798 €4 912 €5 191 €--21 613 €
612 228 €6 630 €4 745 €5 598 €--16 015 €
712 473 €6 457 €4 572 €6 016 €--9 999 €
812 722 €6 278 €4 392 €6 444 €--3 554 €
912 977 €6 093 €4 207 €6 884 €---
1013 236 €5 900 €4 015 €7 336 €---
1113 501 €5 702 €3 816 €7 799 €---
1213 771 €5 496 €3 610 €8 275 €---
1314 047 €5 283 €3 398 €8 764 €---
1414 328 €5 063 €3 177 €9 265 €---
1514 614 €4 835 €2 949 €9 780 €---
1614 906 €4 599 €2 713 €10 308 €---
1715 205 €4 354 €2 469 €10 850 €---
1815 509 €4 101 €2 216 €11 407 €---
1915 819 €3 839 €1 954 €11 979 €---
2016 135 €3 568 €1 683 €12 567 €---
2116 458 €3 288 €1 402 €13 170 €---
2216 787 €2 998 €1 112 €13 789 €---
2317 123 €2 697 €812 €14 426 €---
2417 465 €2 386 €501 €15 079 €---
2517 815 €2 064 €179 €15 750 €---
TOTAL354 758 €192 283 €80 043 €162 475 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 475 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 326 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 326 €-6 420 €+8 746 €
2+2 326 €0 €+2 326 €
3+2 326 €0 €+2 326 €
4+2 326 €0 €+2 326 €
5+2 326 €0 €+2 326 €
6+2 326 €0 €+2 326 €
7+2 326 €0 €+2 326 €
8+2 326 €0 €+2 326 €
9+2 326 €+999 €+1 327 €
10+2 326 €+2 201 €+125 €
11+2 326 €+2 340 €-14 €
12+2 326 €+2 483 €-157 €
13+2 326 €+2 629 €-303 €
14+2 326 €+2 779 €-453 €
15+2 326 €+2 934 €-608 €
16+2 326 €+3 092 €-766 €
17+2 326 €+3 255 €-929 €
18+2 326 €+3 422 €-1 096 €
19+2 326 €+3 594 €-1 268 €
20+2 326 €+3 770 €-1 444 €
21+2 326 €+3 951 €-1 625 €
22+2 326 €+4 137 €-1 811 €
23+2 326 €+4 328 €-2 002 €
24+2 326 €+4 524 €-2 198 €
25+2 326 €+4 725 €-2 399 €
Total+58 150 €+48 743 €+9 407 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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