Appartement à vendre

VilleTours (37)

Surface59m²

Coût Total158 660€

Loyer Annuel8 564€

Rentabilité5.40%

Cashflow/mois-218€

Prix : 105 000 €

Surface : 59 m²

Prix au m² : 1 779,66 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 4

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Belle vue, Exposition sud, Interphone

Situé au quatrième et dernier étage d'une copropriété situé dans le quartier de la Bergeonnerie, à 2 minutes du Quartier des 2 Lions, avec transports en commun et axes routiers principaux à proximité immédiate. Découvrez cet appartement de type 3, à rafraîchir, comprenant une entrée desservant une buanderie, une cuisine avec son coin cellier, un salon avec balcon exposé Sud et vue dégagée ainsi que deux chambres. Stationnement libre au bas de l'immeuble.

SES ATOUTS :

Dernier étage avec vue dégagée
Appartement traversant
Electricité aux normes
Menuiseries en PVC double vitrage
Espace cellier - buanderie

Nous sommes disponibles du lundi au samedi de 8h à 19h. #MP

Ville : Tours

Département : Indre-et-Loire

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 37200

Coordonnées : 47.362646, 0.693538

Total : 158 660€

Prix d'acquisition : 105 000€

Travaux : 45 260€

Valeur du bien : 150 260€

Frais de notaire : 8 400€

Coût estimé : 8 400€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 59m²

Loyer prédit : 12.10€/m²/mois

Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois

Loyer total estimé : 714€/mois

Loyer annuel estimé : 8564€/an

Fourchette totale : 564€ - 903€/mois

Fourchette annuelle : 6766€ - 10839€/an

Rentabilité brute :5.40%

Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.83%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 838,02 €/m²

Basé sur :170 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :167 443 €

Prix d'achat :105 000 €

Décote à l'achat :-62 443€ (-37.3%)

Marge achat-revente :8 783€ (5.3%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :158 660€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,84€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :63,46€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 860,31€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 393,32€

Coût de l'assurance :19 039,20€

Taxe foncière : 856,39€/an

Soit par mois : 71,37€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 713,65€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 931,67€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-218,02€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 59 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 59 m²)

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage murs et sol

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important

ChambresOPTIONNEL

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

ChambresOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 260 €(767 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:10 600€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 600€
Menuiseries:6 000€
Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
Eau chaude:4 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:12 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
Chambres - Revêtement sol:2 400€
Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Chambres - Peinture:960€
Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
Salon - Peinture:800€
Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur les quantités fournies par l'expert technique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 564 €/an

Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 531 €/an

Base de calcul : Emprunt de 158 660 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 762 €/an

Calcul : 63 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 260 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 409 €

Revenus locatifs : +8 564 €

Charges déductibles : -52 409 €

Résultat foncier Année 1 : -43 845 €(Déficit de 43 845 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 22 445 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 149 €/an

Revenus locatifs : +8 564 €

Charges déductibles : -7 149 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 415 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22444.88 € reporté.

Prix d'achat du bien : 105 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 482 €/an

Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 564 €	52 414 €	5 536 €	-43 850 €	21 400 €	22 450 €	22 450 €
2	8 735 €	7 009 €	5 392 €	1 726 €	-	-	20 724 €
3	8 910 €	6 860 €	5 242 €	2 050 €	-	-	18 674 €
4	9 088 €	6 705 €	5 087 €	2 383 €	-	-	16 291 €
5	9 270 €	6 544 €	4 926 €	2 725 €	-	-	13 566 €
6	9 455 €	6 378 €	4 760 €	3 077 €	-	-	10 489 €
7	9 644 €	6 206 €	4 588 €	3 439 €	-	-	7 050 €
8	9 837 €	6 027 €	4 409 €	3 810 €	-	-	3 240 €
9	10 034 €	5 842 €	4 224 €	4 192 €	-	-	-
10	10 235 €	5 651 €	4 033 €	4 584 €	-	-	-
11	10 439 €	5 452 €	3 835 €	4 987 €	-	-	-
12	10 648 €	5 247 €	3 629 €	5 401 €	-	-	-
13	10 861 €	5 034 €	3 416 €	5 827 €	-	-	-
14	11 078 €	4 814 €	3 196 €	6 265 €	-	-	-
15	11 300 €	4 585 €	2 967 €	6 715 €	-	-	-
16	11 526 €	4 349 €	2 731 €	7 177 €	-	-	-
17	11 756 €	4 104 €	2 486 €	7 653 €	-	-	-
18	11 991 €	3 850 €	2 232 €	8 142 €	-	-	-
19	12 231 €	3 587 €	1 969 €	8 645 €	-	-	-
20	12 476 €	3 314 €	1 696 €	9 162 €	-	-	-
21	12 725 €	3 032 €	1 414 €	9 693 €	-	-	-
22	12 980 €	2 740 €	1 122 €	10 240 €	-	-	-
23	13 240 €	2 437 €	819 €	10 803 €	-	-	-
24	13 504 €	2 123 €	505 €	11 381 €	-	-	-
25	13 774 €	1 798 €	180 €	11 976 €	-	-	-
TOTAL	274 303 €	166 102 €	80 393 €	108 201 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 201 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 564 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 798 €	-6 420 €	+8 218 €
2	+1 798 €	0 €	+1 798 €
3	+1 798 €	0 €	+1 798 €
4	+1 798 €	0 €	+1 798 €
5	+1 798 €	0 €	+1 798 €
6	+1 798 €	0 €	+1 798 €
7	+1 798 €	0 €	+1 798 €
8	+1 798 €	0 €	+1 798 €
9	+1 798 €	+285 €	+1 513 €
10	+1 798 €	+1 375 €	+423 €
11	+1 798 €	+1 496 €	+302 €
12	+1 798 €	+1 620 €	+178 €
13	+1 798 €	+1 748 €	+50 €
14	+1 798 €	+1 879 €	-81 €
15	+1 798 €	+2 014 €	-216 €
16	+1 798 €	+2 153 €	-355 €
17	+1 798 €	+2 296 €	-498 €
18	+1 798 €	+2 443 €	-645 €
19	+1 798 €	+2 593 €	-795 €
20	+1 798 €	+2 749 €	-951 €
21	+1 798 €	+2 908 €	-1 110 €
22	+1 798 €	+3 072 €	-1 274 €
23	+1 798 €	+3 241 €	-1 443 €
24	+1 798 €	+3 414 €	-1 616 €
25	+1 798 €	+3 593 €	-1 795 €
Total	+44 950 €	+32 460 €	+12 490 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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