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Maison 70m² à gourin

Bien expiré
VilleGourin (56)
Surface70m²
Coût Total102 280€
Loyer Annuel6 462€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 942,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 4 pièces, 120 m² de terrain

Connect'immo à Gourin! Idéal Investisseur ou 1er Achat : Maison de 70m² environ sur parcelle de 120m². Au Rdc : entrée, séjour/salon avec Cheminée sur jolies Tommettes et bénéficiant d'un accès cour via baies vitrées comme la cuisine. Un Wc et une buanderie complètent ce niveau. A l'étage: 2 chambres et une Sde. Cour privative pour profiter des extérieurs, Pvc double vitrage et parquet d'origine à l'étage. Prix: 65 000 Euros Fai.

Ville : Gourin
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56110
Coordonnées : 48.139120, -3.608680
Total : 102 280€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 97 000€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 539€/mois
Loyer annuel estimé : 6462€/an
Fourchette totale : 424€ - 684€/mois
Fourchette annuelle : 5090€ - 8205€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 542,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 660,66€
Coût de l'assurance :8 693,80€
Taxe foncière : 646,24€/an
Soit par mois : 53,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 538,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 595,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture vieillissante dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 200€
    Isolation combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambres:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant pose)
  • Peinture chambres:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gourin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 462 €/an
Calcul : 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 280 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 549 €
Revenus locatifs : +6 462 €
Charges déductibles : -35 549 €
Résultat foncier Année 1 : -29 087 €(Déficit de 29 087 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 687 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 549 €/an
Revenus locatifs : +6 462 €
Charges déductibles : -4 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 913 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7686.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 462 €35 553 €3 559 €-29 090 €21 400 €7 690 €7 690 €
26 592 €4 460 €3 466 €2 132 €--5 558 €
36 723 €4 363 €3 369 €2 360 €--3 198 €
46 858 €4 264 €3 270 €2 594 €--604 €
56 995 €4 160 €3 166 €2 835 €---
67 135 €4 053 €3 059 €3 082 €---
77 278 €3 942 €2 948 €3 335 €---
87 423 €3 828 €2 834 €3 596 €---
97 572 €3 709 €2 715 €3 863 €---
107 723 €3 585 €2 592 €4 138 €---
117 878 €3 458 €2 464 €4 420 €---
128 035 €3 326 €2 332 €4 709 €---
138 196 €3 189 €2 195 €5 007 €---
148 360 €3 047 €2 053 €5 313 €---
158 527 €2 900 €1 906 €5 627 €---
168 697 €2 748 €1 754 €5 949 €---
178 871 €2 591 €1 597 €6 281 €---
189 049 €2 428 €1 434 €6 621 €---
199 230 €2 259 €1 265 €6 971 €---
209 414 €2 084 €1 090 €7 331 €---
219 603 €1 902 €908 €7 700 €---
229 795 €1 714 €720 €8 080 €---
239 991 €1 520 €526 €8 471 €---
2410 190 €1 318 €324 €8 872 €---
2510 394 €1 110 €116 €9 284 €---
TOTAL206 991 €107 510 €51 661 €99 481 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 462 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 357 €-6 420 €+7 777 €
2+1 357 €0 €+1 357 €
3+1 357 €0 €+1 357 €
4+1 357 €0 €+1 357 €
5+1 357 €+669 €+688 €
6+1 357 €+925 €+432 €
7+1 357 €+1 001 €+356 €
8+1 357 €+1 079 €+278 €
9+1 357 €+1 159 €+198 €
10+1 357 €+1 241 €+116 €
11+1 357 €+1 326 €+31 €
12+1 357 €+1 413 €-56 €
13+1 357 €+1 502 €-145 €
14+1 357 €+1 594 €-237 €
15+1 357 €+1 688 €-331 €
16+1 357 €+1 785 €-428 €
17+1 357 €+1 884 €-527 €
18+1 357 €+1 986 €-629 €
19+1 357 €+2 091 €-734 €
20+1 357 €+2 199 €-842 €
21+1 357 €+2 310 €-953 €
22+1 357 €+2 424 €-1 067 €
23+1 357 €+2 541 €-1 184 €
24+1 357 €+2 662 €-1 305 €
25+1 357 €+2 785 €-1 428 €
Total+33 925 €+29 844 €+4 081 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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