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Maison à vendre

VilleOurouër (58)
Surface102
Coût Total134 640
Loyer Annuel7 428
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-149
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 764,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, Exposition est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

A seulement 20 minutes de Nevers, dans un charmant village de la nièvre au coeur d'un environnement rural préservé, venez découvrir cette sympathique maison : rez de chaussée : entrée, cuisine, wc séparés, séjour avec poêle à bois, pièce pouvant faire office de bureau avec sa cheminée permettant l'accés à l'étage et au sous sol. Etage : 3 chambres, dressing, salle debain et WC indépendant. Sous-sol : pièce donnant accès direct au terrain. Terrain clos et arboré d'environs 1 200m2. Cette annonce vous est proposée par GHIRITI Adelina - EI - N°RSAC: 94044212200013, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de NEVERS

Ville : Ourouër
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58130
Coordonnées : 47.061916, 3.299636
Total : 134 640
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 50 400
Valeur du bien : 128 400
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.64€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7428€/an
Fourchette totale : 473€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5680€ - 9713€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :944,44 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 333
Prix d'achat :78 000
Décote à l'achat :-18 333 (-19.0%)
Marge achat-revente :-38 307€ (-39.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 412,07
Coût de l'assurance :11 781,00
Taxe foncière : 742,76€/an
Soit par mois : 61,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 618,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 400(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200
    Isolation combles: 102 m² × 100€/m² = 10200€ (moyenne 50-150€/m²), Main d'œuvre: incluse.
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 11000€ (moyenne 10000-15000€), Main d'œuvre: 2000€.
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€/fenêtre = 12000€ (moyenne 750-1300€), Main d'œuvre: incluse.
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (moyenne 4000-12000€), Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (moyenne 25-60€/m²), Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (moyenne 20-40€/m²), Main d'œuvre: incluse.
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (moyenne 100-200€/m²), Main d'œuvre: incluse.
  • Salon - Rafraîchissement:2 400
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (moyenne 100-150€/m²), Main d'œuvre: incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ourouër (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 428 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 640 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 134
Revenus locatifs : +7 428
Charges déductibles : -56 134
Résultat foncier Année 1 : -48 706(Déficit de 48 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 306
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 734 €/an
Revenus locatifs : +7 428
Charges déductibles : -5 734
Résultat foncier Années 2+ : 1 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27305.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 42856 1384 524-48 71021 400 €27 310 €27 310 €
27 5765 6184 4041 958--25 352 €
37 7285 4944 2802 234--23 118 €
47 8825 3654 1512 517--20 600 €
58 0405 2324 0182 808--17 793 €
68 2015 0943 8803 106--14 686 €
78 3654 9523 7383 413--11 274 €
88 5324 8053 5913 727--7 546 €
98 7034 6523 4384 050--3 496 €
108 8774 4953 2814 382---
119 0544 3323 1184 722---
129 2354 1632 9495 072---
139 4203 9892 7755 431---
149 6083 8082 5945 800---
159 8013 6212 4076 179---
169 9973 4282 2146 569---
1710 1973 2282 0146 968---
1810 4003 0211 8077 379---
1910 6082 8071 5937 801---
2010 8212 5861 3728 234---
2111 0372 3571 1438 680---
2211 2582 1209069 137---
2311 4831 8756619 608---
2411 7131 62240810 091---
2511 9471 35914510 587---
TOTAL237 908146 16265 41291 74621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 746
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 560-6 420+7 980
2+1 5600+1 560
3+1 5600+1 560
4+1 5600+1 560
5+1 5600+1 560
6+1 5600+1 560
7+1 5600+1 560
8+1 5600+1 560
9+1 5600+1 560
10+1 560+266+1 294
11+1 560+1 417+143
12+1 560+1 522+38
13+1 560+1 629-69
14+1 560+1 740-180
15+1 560+1 854-294
16+1 560+1 971-411
17+1 560+2 091-531
18+1 560+2 214-654
19+1 560+2 340-780
20+1 560+2 470-910
21+1 560+2 604-1 044
22+1 560+2 741-1 181
23+1 560+2 882-1 322
24+1 560+3 027-1 467
25+1 560+3 176-1 616
Total+39 000+27 524+11 476
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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