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Appartement - 3 pièce(s) - 77 m²

Bien expiré
VilleFagnières (51)
Surface77m²
Coût Total96 420€
Loyer Annuel7 016€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-287€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 935,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T3 à Fagnières, 51510Découvrez cet appartement spacieux de 77 m², idéal pour un investissement locatif. Situé au dernier étage d'un immeuble de trois étages, cet appartement offre une vue dégagée et une belle luminosité. Composé de trois pièces, il se compose de deux chambres confortables, d'un salon de 17,19 m², parfait pour se détendre ou recevoir des amis, et d'une cuisine séparée aménagée, offrant un espace fonctionnel pour vos repas.Le bien dispose d'une salle d'eau moderne et d'un cellier, idéal pour le rangement. De plus, un emplacement de parking est inclus, un atout considérable dans cette zone. Le chauffage est assuré par un système à gaz avec radiateurs, garantissant un confort optimal tout au long de l'année.La proximité des commodités et des transports en commun en fait un bien attractif pour les futurs locataires.Le loyer pour cet appartement est de 650 euros par mois avec les charges. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien de qualité dans une commune dynamique. Contactez nous pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Numéro de mandat : 44312

Ville : Fagnières
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51510
Coordonnées : 48.966695, 4.311193
Total : 96 420€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 18 660€
Valeur du bien : 90 660€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 7.59€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 585€/mois
Loyer annuel estimé : 7016€/an
Fourchette totale : 462€ - 739€/mois
Fourchette annuelle : 5547€ - 8873€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000,65 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 050 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-5 050€ (-6.6%)
Marge achat-revente :-19 370€ (-25.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :28,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 510,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 080,29€
Coût de l'assurance :8 677,80€
Taxe foncière : 701,58€/an
Soit par mois : 58,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 302,50€/mois
Soit par an : 3 630,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 584,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 871,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-286,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 660 €(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fagnières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 585 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 016 €/an
Calcul : 585 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 420 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 702 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 630 €/an
Calcul : 303 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 652 €
Revenus locatifs : +7 016 €
Charges déductibles : -26 652 €
Résultat foncier Année 1 : -19 636 €(Déficit de 19 636 €)
Imputable sur revenu global : 19 636 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 992 €/an
Revenus locatifs : +7 016 €
Charges déductibles : -7 992 €
Résultat foncier Années 2+ : -976 €/an(Déficit de 976 €)
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 016 €26 655 €3 316 €-19 639 €19 639 €--
27 156 €7 908 €3 229 €-752 €752 €--
37 299 €7 818 €3 139 €-519 €519 €--
47 445 €7 724 €3 046 €-279 €279 €--
57 594 €7 628 €2 949 €-34 €34 €--
67 746 €7 528 €2 849 €218 €---
77 901 €7 424 €2 745 €477 €---
88 059 €7 317 €2 638 €742 €---
98 220 €7 206 €2 527 €1 015 €---
108 384 €7 090 €2 412 €1 294 €---
118 552 €6 971 €2 293 €1 581 €---
128 723 €6 848 €2 169 €1 875 €---
138 898 €6 720 €2 042 €2 177 €---
149 076 €6 588 €1 909 €2 487 €---
159 257 €6 451 €1 773 €2 806 €---
169 442 €6 310 €1 631 €3 133 €---
179 631 €6 163 €1 484 €3 468 €---
189 824 €6 011 €1 332 €3 813 €---
1910 020 €5 854 €1 175 €4 167 €---
2010 221 €5 691 €1 012 €4 530 €---
2110 425 €5 522 €844 €4 903 €---
2210 634 €5 348 €669 €5 286 €---
2310 846 €5 167 €488 €5 679 €---
2411 063 €4 980 €301 €6 083 €---
2511 284 €4 786 €107 €6 498 €---
TOTAL224 717 €183 708 €48 080 €41 010 €21 222 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 367 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 010 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 473 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 473 €-5 892 €+7 365 €
2+1 473 €-226 €+1 699 €
3+1 473 €-156 €+1 629 €
4+1 473 €-84 €+1 557 €
5+1 473 €-10 €+1 483 €
6+1 473 €+66 €+1 407 €
7+1 473 €+143 €+1 330 €
8+1 473 €+223 €+1 250 €
9+1 473 €+304 €+1 169 €
10+1 473 €+388 €+1 085 €
11+1 473 €+474 €+999 €
12+1 473 €+563 €+910 €
13+1 473 €+653 €+820 €
14+1 473 €+746 €+727 €
15+1 473 €+842 €+631 €
16+1 473 €+940 €+533 €
17+1 473 €+1 040 €+433 €
18+1 473 €+1 144 €+329 €
19+1 473 €+1 250 €+223 €
20+1 473 €+1 359 €+114 €
21+1 473 €+1 471 €+2 €
22+1 473 €+1 586 €-113 €
23+1 473 €+1 704 €-231 €
24+1 473 €+1 825 €-352 €
25+1 473 €+1 949 €-476 €
Total+36 825 €+12 303 €+24 522 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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