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maison vente 9 pieces chaveignes 147m2

VilleChaveignes (37)
Surface147
Coût Total194 040
Loyer Annuel12 957
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 802,72 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande Maison Familiale à Chaveignes avec jardin, atelier et grand garage.

Laissez-vous séduire par cette grande maison familiale située à Chaveignes, alliant espace et potentiel. Avec ses 7 chambres spacieuses pouvant être aménagées selon vos envies, une cuisine dinatoire, une salle à manger et un terrain clos de 1608 m², cette propriété offre un cadre de vie idéal pour une grande famille ou pour ceux en quête d'espace.

La maison, construite en 1975, offre une surface utile de 172,83 m² répartie sur deux niveaux. Cette propriété nécessite d'importants travaux de rénovation, mais elle offre un fort potentiel pour créer une résidence à votre image, un lieu où vous pourrez laisser libre cours à votre imagination. Les 7 chambres offrent un grand nombre de possibilités, que ce soit pour accueillir une famille nombreuse, ou créer des espaces de travail, créer une médiathèque, un salon ou encore aménager une salle de jeux pour les enfants. Le jardin nécessite lui aussi un important réaménagement, mais son volume, sa configuration et sa belle perspective laissent entrevoir un extérieur remarquable, qui deviendra un véritable atout une fois les travaux réalisés.

Cette maison bénéficie également d'un garage double pour stationner vos véhicules en toute sécurité et de 2 ateliers autrefois utilisés pour des travaux de menuiserie.

Situation privilégiée : À proximité immédiate des écoles, collège, hypermarché, maison de santé et des commerces de proximité, cette maison offre une qualité de vie optimale. Les arrêts de bus à 500 m offrent un accès facile aux lycées aux alentours.

Cette maison pleine de potentiel n'attend que vous pour revivre et devenir le lieu idéal pour votre famille. Ne manquez pas cette opportunité unique, contactez-moi pour une visite dès aujourd'hui !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 336 et classe CLIMAT F indice 93. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Erika Duchesne mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 523158509, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Chaveignes
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Total : 194 040
Prix d'acquisition : 118 000
Travaux : 66 600
Valeur du bien : 184 600
Frais de notaire : 9 440
Coût estimé : 9 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1080€/mois
Loyer annuel estimé : 12957€/an
Fourchette totale : 881€ - 1323€/mois
Fourchette annuelle : 10571€ - 15882€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 183,8 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :174 019
Prix d'achat :118 000
Décote à l'achat :-56 019 (-32.2%)
Marge achat-revente :-20 021€ (-11.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 002,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 251,92
Coût de l'assurance :16 493,40
Taxe foncière : 1 295,69€/an
Soit par mois : 107,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 079,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 110,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement sol, peinture, réfection électricité
Quantité: 1 salon
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 147 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 600(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:12 260
    Isolation combles: 147 m² × 80€/m² = 11760€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salon: 1 salon × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 800
    Peinture murs/plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie - Mise aux normes:2 940
    Mise aux normes plomberie: 147 m² × 20€/m² = 2940€, Main d'œuvre: 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chaveignes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 660✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 080 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 957 €/an
Calcul : 1 080 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 040 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 296 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 818
Revenus locatifs : +12 957
Charges déductibles : -74 818
Résultat foncier Année 1 : -61 861(Déficit de 61 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 461
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 218 €/an
Revenus locatifs : +12 957
Charges déductibles : -8 218
Résultat foncier Années 2+ : 4 739 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40461.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 95774 8256 269-61 86821 400 €40 468 €40 468 €
213 2168 0556 1005 161--35 307 €
313 4807 8805 9255 600--29 707 €
413 7507 6995 7446 051--23 656 €
514 0257 5135 5576 512--17 144 €
614 3057 3195 3646 986--10 158 €
714 5927 1205 1657 471--2 686 €
814 8836 9144 9597 969---
915 1816 7014 7468 480---
1015 4856 4814 5269 003---
1115 7946 2544 2999 540---
1216 1106 0194 06410 091---
1316 4325 7773 82110 656---
1416 7615 5263 57111 235---
1517 0965 2673 31211 829---
1617 4384 9993 04412 439---
1717 7874 7232 76813 064---
1818 1434 4372 48213 705---
1918 5064 1422 18714 363---
2018 8763 8371 88215 038---
2119 2533 5221 56715 731---
2219 6383 1971 24216 441---
2320 0312 86190517 170---
2420 4322 51355817 918---
2520 8402 15419918 686---
TOTAL415 012205 73790 252209 27521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 275
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 957 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 721 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 721-6 420+9 141
2+2 7210+2 721
3+2 7210+2 721
4+2 7210+2 721
5+2 7210+2 721
6+2 7210+2 721
7+2 7210+2 721
8+2 721+1 585+1 136
9+2 721+2 544+177
10+2 721+2 701+20
11+2 721+2 862-141
12+2 721+3 027-306
13+2 721+3 197-476
14+2 721+3 371-650
15+2 721+3 549-828
16+2 721+3 732-1 011
17+2 721+3 919-1 198
18+2 721+4 112-1 391
19+2 721+4 309-1 588
20+2 721+4 511-1 790
21+2 721+4 719-1 998
22+2 721+4 932-2 211
23+2 721+5 151-2 430
24+2 721+5 376-2 655
25+2 721+5 606-2 885
Total+68 025+62 782+5 243
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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