Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 8 pièces hyper centre

Bien expiré
VilleDreux (28)
Surface141m²
Coût Total184 160€
Loyer Annuel17 939€
Rentabilité9.74%
Cashflow/mois+395€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 149 000 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 1 056,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 8 pièces d'une surface de 141 m² situé au 1er étage d'un immeuble de 1 étage en hyper centre de Dreux. Cet appartement comprend 4 chambres, 1 bureau avec mezzanine et 2 salles de bains. Il dispose d'un grenier, de plusieurs toilettes, d'une cuisine équipée et ouverte, ainsi que d'un interphone.

  • Très bon état général
  • 1 place de parking L'appartement est situé en hyper centre-ville de Dreux. Chauffage au gaz. Classe énergie C - Classe climat C.

IDEAL COLOCATION OU DIVISION.

Une opportunité à ne pas manquer ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.733300, 1.366010
Total : 184 160€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 23 240€
Valeur du bien : 172 240€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1495€/mois
Loyer annuel estimé : 17939€/an
Fourchette totale : 1240€ - 1802€/mois
Fourchette annuelle : 14881€ - 21627€/an
Rentabilité brute :9.74%
Fourchette de rentabilité :8.08% - 11.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 950,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 364,41€
Coût de l'assurance :15 653,60€
Taxe foncière : 1 793,95€/an
Soit par mois : 149,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 494,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 100,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :394,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, le chauffage au gaz est conforme.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 240 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, le chauffage au gaz est conforme.
  • Cuisine:2 400€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Changement robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: incluse dans le coût total
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète: 2 salles de bain × 8000€ = 16000€, Main d'œuvre: incluse dans le coût total
  • Salon:3 400€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Changement revêtement de sol: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 939 €/an
Calcul : 1 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 160 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 586 €
Revenus locatifs : +17 939 €
Charges déductibles : -31 586 €
Résultat foncier Année 1 : -13 646 €(Déficit de 13 646 €)
Imputable sur revenu global : 13 646 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 346 €/an
Revenus locatifs : +17 939 €
Charges déductibles : -8 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 594 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 939 €31 592 €5 932 €-13 652 €13 652 €--
218 298 €8 191 €5 771 €10 107 €---
318 664 €8 025 €5 605 €10 639 €---
419 038 €7 854 €5 434 €11 183 €---
519 418 €7 677 €5 257 €11 741 €---
619 807 €7 494 €5 074 €12 312 €---
720 203 €7 306 €4 885 €12 897 €---
820 607 €7 110 €4 690 €13 496 €---
921 019 €6 909 €4 489 €14 110 €---
1021 439 €6 701 €4 281 €14 739 €---
1121 868 €6 486 €4 066 €15 383 €---
1222 305 €6 263 €3 843 €16 042 €---
1322 752 €6 034 €3 614 €16 718 €---
1423 207 €5 797 €3 377 €17 410 €---
1523 671 €5 552 €3 132 €18 119 €---
1624 144 €5 298 €2 878 €18 846 €---
1724 627 €5 037 €2 617 €19 590 €---
1825 120 €4 767 €2 347 €20 353 €---
1925 622 €4 488 €2 068 €21 134 €---
2026 134 €4 199 €1 779 €21 935 €---
2126 657 €3 901 €1 481 €22 756 €---
2227 190 €3 594 €1 174 €23 597 €---
2327 734 €3 276 €856 €24 458 €---
2428 289 €2 947 €527 €25 341 €---
2528 855 €2 608 €188 €26 246 €---
TOTAL574 607 €169 107 €85 364 €405 500 €13 652 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 096 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 767 €-4 096 €+7 863 €
2+3 767 €+3 032 €+735 €
3+3 767 €+3 192 €+575 €
4+3 767 €+3 355 €+412 €
5+3 767 €+3 522 €+245 €
6+3 767 €+3 694 €+73 €
7+3 767 €+3 869 €-102 €
8+3 767 €+4 049 €-282 €
9+3 767 €+4 233 €-466 €
10+3 767 €+4 422 €-655 €
11+3 767 €+4 615 €-848 €
12+3 767 €+4 813 €-1 046 €
13+3 767 €+5 015 €-1 248 €
14+3 767 €+5 223 €-1 456 €
15+3 767 €+5 436 €-1 669 €
16+3 767 €+5 654 €-1 887 €
17+3 767 €+5 877 €-2 110 €
18+3 767 €+6 106 €-2 339 €
19+3 767 €+6 340 €-2 573 €
20+3 767 €+6 581 €-2 814 €
21+3 767 €+6 827 €-3 060 €
22+3 767 €+7 079 €-3 312 €
23+3 767 €+7 337 €-3 570 €
24+3 767 €+7 602 €-3 835 €
25+3 767 €+7 874 €-4 107 €
Total+94 175 €+121 650 €+-27 475 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →