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Appartement à vendre

VillePont-de-Claix (38)
Surface68.8m²
Coût Total140 100€
Loyer Annuel9 008€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 68.8 m²
Prix au m² : 1 816,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol collectif, Nombre d'égages : 9, Cave, Mandat exclusif

Venez découvrir ce coquet T4 de 69 m² dans une résidence fermée et sécurisée située 12 Allée Simone de Beauvoir.

L'appartement est en Rez de chaussée sur élevé , traversant EST/OUEST, sans nuisance des deux cotés car vous êtes face au parking privé de la copro.

Il est composé de 3 chambres, une cuisine toute aménagé, un séjour avec accès sur un balcon filant, une salle d'eau avec douche à l'italienne et un toilette séparé. Pour plus de confort, le bien est climatisé et dispose d'un store banne électrique sur le balcon. Assez moderne, pas de travaux à prévoir, fenêtres PVC double vitrage.

Le chauffage est collectif au sol, idéal l'hiver pour une chaleur homogène. L'eau chaude est produite par cumulus extra plat.

Proche des commodités, transports en commun et école juste en face.

Parking libre dans la copropriété.

Les ++ : Lumineux, bon DPE, immeuble isolé, climatisation. Copropriété de 148 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1632.00 euros. Sébastien SALLAZ (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 531188688 - GRENOBLE.

Ville : Pont-de-Claix
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38800
Coordonnées : 45.130713, 5.696898
Total : 140 100€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 5 100€
Valeur du bien : 130 100€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.8m²
Loyer prédit : 10.91€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9008€/an
Fourchette totale : 619€ - 910€/mois
Fourchette annuelle : 7431€ - 10919€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 723,57 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 581 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :+6 419€ (+5.4%)
Marge achat-revente :-21 519€ (-18.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :56,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 753,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 186,71€
Coût de l'assurance :16 812,00€
Taxe foncière : 900,77€/an
Soit par mois : 75,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 136,00€/mois
Soit par an : 1 632,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 750,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 964,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 100 €(74 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 3 chambres × 30€/m² × 20m²/chambre = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et vérification robinetterie cuisine: 1 cuisine × 30€/m² × 20m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et vérification robinetterie salle de bain: 1 salle de bain × 30€/m² × 20m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-de-Claix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 008 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 100 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 632 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 078 €
Revenus locatifs : +9 008 €
Charges déductibles : -13 078 €
Résultat foncier Année 1 : -4 070 €(Déficit de 4 070 €)
Imputable sur revenu global : 4 070 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 978 €/an
Revenus locatifs : +9 008 €
Charges déductibles : -7 978 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 030 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 008 €13 082 €4 777 €-4 075 €4 075 €--
29 188 €7 856 €4 651 €1 332 €---
39 372 €7 726 €4 521 €1 646 €---
49 559 €7 591 €4 386 €1 968 €---
59 750 €7 451 €4 246 €2 299 €---
69 945 €7 307 €4 101 €2 639 €---
710 144 €7 157 €3 952 €2 987 €---
810 347 €7 002 €3 797 €3 345 €---
910 554 €6 842 €3 636 €3 712 €---
1010 765 €6 676 €3 470 €4 089 €---
1110 980 €6 504 €3 299 €4 476 €---
1211 200 €6 326 €3 121 €4 874 €---
1311 424 €6 142 €2 937 €5 282 €---
1411 652 €5 951 €2 746 €5 701 €---
1511 885 €5 754 €2 549 €6 131 €---
1612 123 €5 550 €2 345 €6 573 €---
1712 366 €5 339 €2 134 €7 027 €---
1812 613 €5 120 €1 915 €7 493 €---
1912 865 €4 894 €1 689 €7 971 €---
2013 122 €4 660 €1 455 €8 463 €---
2113 385 €4 417 €1 212 €8 968 €---
2213 653 €4 166 €961 €9 486 €---
2313 926 €3 907 €701 €10 019 €---
2414 204 €3 638 €433 €10 566 €---
2514 488 €3 360 €154 €11 129 €---
TOTAL288 518 €154 418 €69 187 €134 100 €4 075 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 222 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 892 €-1 222 €+3 114 €
2+1 892 €+399 €+1 493 €
3+1 892 €+494 €+1 398 €
4+1 892 €+590 €+1 302 €
5+1 892 €+690 €+1 202 €
6+1 892 €+792 €+1 100 €
7+1 892 €+896 €+996 €
8+1 892 €+1 004 €+888 €
9+1 892 €+1 114 €+778 €
10+1 892 €+1 227 €+665 €
11+1 892 €+1 343 €+549 €
12+1 892 €+1 462 €+430 €
13+1 892 €+1 585 €+307 €
14+1 892 €+1 710 €+182 €
15+1 892 €+1 839 €+53 €
16+1 892 €+1 972 €-80 €
17+1 892 €+2 108 €-216 €
18+1 892 €+2 248 €-356 €
19+1 892 €+2 391 €-499 €
20+1 892 €+2 539 €-647 €
21+1 892 €+2 690 €-798 €
22+1 892 €+2 846 €-954 €
23+1 892 €+3 006 €-1 114 €
24+1 892 €+3 170 €-1 278 €
25+1 892 €+3 339 €-1 447 €
Total+47 300 €+40 230 €+7 070 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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