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Maison de village 6 pièces 160 m²

Bien expiré
VilleSciez (74)
Surface160m²
Coût Total449 000€
Loyer Annuel35 104€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+302€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 355 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 2 218,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 6 pièces 160 m²

Située dans un quartier historique de Sciez, découvrez cette demeure à fort potentiel, composée d'une maison de village mitoyenne d'un coté disposant de 160 m2 habitables, un sous-sol et des combles aménageables. Au 1er étage, vous retrouvez une partie habitable (+/-80 m2) composée d'une entrée, une pièce de vie avec un coin cuisine, 2 chambres, salle de bains et wc. le rez (+/- 80 m2) est à aménager. la charpente, la couverture et la ferblanterie sont récents.Cette propriété dispose d'un potentiel important qui ravira les amoureux de vieilles pierres, soit en la rénovation d'une seule maison, ou l'aménagement de plusieurs appartements. A l'exterieur, une annexe ( +/- 70 m2) mitoyenne d'un côté pouvant etre aménagée pour créer un nouveau logement, un grand garage. Terrain clos de 1 295 m2 au calme. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 160 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Sciez
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Coordonnées : 46.338696, 6.397648
Total : 449 000€
Prix d'acquisition : 355 000€
Travaux : 65 600€
Valeur du bien : 420 600€
Frais de notaire : 28 400€
Coût estimé : 28 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 18.28€/m²/mois
Fourchette : 12.96€ - 25.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2925€/mois
Loyer annuel estimé : 35104€/an
Fourchette totale : 2073€ - 4127€/mois
Fourchette annuelle : 24880€ - 49530€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 455 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :712 800 €
Prix d'achat :355 000 €
Décote à l'achat :-357 800€ (-50.2%)
Marge achat-revente :263 800€ (37.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :449 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 199,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :130,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 330,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :210 978,23€
Coût de l'assurance :39 287,50€
Taxe foncière : 3 510,38€/an
Soit par mois : 292,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 925,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 623,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :301,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 600 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 200€
    Isolation des combles perdus: 160 m² × 70€/m² = 11200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:3 000€
    Rafraîchissement du salon: 1 salon × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sciez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 104 €/an
Calcul : 2 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 449 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 571 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 510 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 308 €
Revenus locatifs : +35 104 €
Charges déductibles : -85 308 €
Résultat foncier Année 1 : -50 204 €(Déficit de 50 204 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 804 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 708 €/an
Revenus locatifs : +35 104 €
Charges déductibles : -19 708 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 396 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28803.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 355 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 230 750 €(65% de 355 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 391 €/an
Calcul : 230 750 € × 3,636% = 8 391 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 104 €85 322 €14 640 €-50 218 €21 400 €28 818 €28 818 €
235 806 €19 328 €14 246 €16 478 €--12 340 €
336 522 €18 921 €13 839 €17 601 €---
437 252 €18 500 €13 418 €18 752 €---
537 998 €18 065 €12 983 €19 932 €---
638 757 €17 616 €12 534 €21 142 €---
739 533 €17 151 €12 069 €22 381 €---
840 323 €16 671 €11 589 €23 652 €---
941 130 €16 175 €11 093 €24 955 €---
1041 952 €15 662 €10 580 €26 290 €---
1142 791 €15 132 €10 050 €27 659 €---
1243 647 €14 584 €9 502 €29 063 €---
1344 520 €14 018 €8 936 €30 502 €---
1445 411 €13 433 €8 351 €31 977 €---
1546 319 €12 829 €7 747 €33 490 €---
1647 245 €12 204 €7 122 €35 042 €---
1748 190 €11 558 €6 476 €36 632 €---
1849 154 €10 890 €5 808 €38 264 €---
1950 137 €10 200 €5 118 €39 937 €---
2051 140 €9 487 €4 406 €41 652 €---
2152 162 €8 751 €3 669 €43 412 €---
2253 206 €7 989 €2 907 €45 217 €---
2354 270 €7 202 €2 120 €47 068 €---
2455 355 €6 388 €1 307 €48 967 €---
2556 462 €5 548 €466 €50 915 €---
TOTAL1 124 386 €403 625 €210 978 €720 761 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 720 761 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 104 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 372 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 372 €-6 420 €+13 792 €
2+7 372 €0 €+7 372 €
3+7 372 €+1 578 €+5 794 €
4+7 372 €+5 626 €+1 746 €
5+7 372 €+5 980 €+1 392 €
6+7 372 €+6 343 €+1 029 €
7+7 372 €+6 714 €+658 €
8+7 372 €+7 096 €+276 €
9+7 372 €+7 486 €-114 €
10+7 372 €+7 887 €-515 €
11+7 372 €+8 298 €-926 €
12+7 372 €+8 719 €-1 347 €
13+7 372 €+9 151 €-1 779 €
14+7 372 €+9 593 €-2 221 €
15+7 372 €+10 047 €-2 675 €
16+7 372 €+10 512 €-3 140 €
17+7 372 €+10 990 €-3 618 €
18+7 372 €+11 479 €-4 107 €
19+7 372 €+11 981 €-4 609 €
20+7 372 €+12 496 €-5 124 €
21+7 372 €+13 024 €-5 652 €
22+7 372 €+13 565 €-6 193 €
23+7 372 €+14 120 €-6 748 €
24+7 372 €+14 690 €-7 318 €
25+7 372 €+15 274 €-7 902 €
Total+184 300 €+216 228 €+-31 928 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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