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Appartement 2 pièces 49 m²

Bien expiré
VilleLibourne (33)
Surface49m²
Coût Total130 780€
Loyer Annuel8 889€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 714,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur ou primo accédant, ce T2 en rez-de-chaussée avec son balcon situé dans un environnement calme, proche commerces et transports vous séduira par son potentiel. Des travaux sont à prévoir . Photos générées par l'IA Bien proposé par Carine BERCUING EI, agent commercial (RSAC 919180380) Référence annonce : 8766 Consommation énergétique : 300 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 64 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,70% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 78 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 140 Charges prévisionnelles annuelles : 480 €

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.910206, -0.242594
Total : 130 780€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 40 060€
Valeur du bien : 124 060€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 15.12€/m²/mois
Fourchette : 12.46€ - 18.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 741€/mois
Loyer annuel estimé : 8889€/an
Fourchette totale : 611€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 7327€ - 10783€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 375,85 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 417 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-32 417€ (-27.8%)
Marge achat-revente :-14 363€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :49,04€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 686,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 413,65€
Coût de l'assurance :14 712,75€
Taxe foncière : 888,85€/an
Soit par mois : 74,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 740,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et réfection du sol abîmé
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite des travaux de rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 060 €(818 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 800€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 960€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€, Électricité 2 chambres: 800€ (installation incluse), Main d'œuvre: 200€ = 1500€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 741 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 889 €/an
Calcul : 741 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 780 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 889 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 213 €
Revenus locatifs : +8 889 €
Charges déductibles : -46 213 €
Résultat foncier Année 1 : -37 324 €(Déficit de 37 324 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 924 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 153 €/an
Revenus locatifs : +8 889 €
Charges déductibles : -6 153 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15923.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 889 €46 217 €4 199 €-37 328 €21 400 €15 928 €15 928 €
29 066 €6 043 €4 086 €3 023 €--12 905 €
39 248 €5 925 €3 968 €3 322 €--9 582 €
49 433 €5 804 €3 847 €3 629 €--5 954 €
59 621 €5 679 €3 721 €3 943 €--2 011 €
69 814 €5 549 €3 592 €4 265 €---
710 010 €5 415 €3 458 €4 595 €---
810 210 €5 277 €3 320 €4 933 €---
910 414 €5 134 €3 177 €5 280 €---
1010 623 €4 987 €3 029 €5 636 €---
1110 835 €4 834 €2 877 €6 001 €---
1211 052 €4 677 €2 720 €6 375 €---
1311 273 €4 514 €2 557 €6 758 €---
1411 498 €4 347 €2 389 €7 152 €---
1511 728 €4 173 €2 216 €7 555 €---
1611 963 €3 994 €2 037 €7 969 €---
1712 202 €3 809 €1 851 €8 393 €---
1812 446 €3 618 €1 660 €8 829 €---
1912 695 €3 420 €1 463 €9 275 €---
2012 949 €3 216 €1 259 €9 733 €---
2113 208 €3 005 €1 048 €10 203 €---
2213 472 €2 788 €830 €10 685 €---
2313 741 €2 563 €605 €11 179 €---
2414 016 €2 330 €373 €11 686 €---
2514 297 €2 090 €133 €12 206 €---
TOTAL284 703 €149 408 €60 414 €135 295 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 295 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 867 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 867 €-6 420 €+8 287 €
2+1 867 €0 €+1 867 €
3+1 867 €0 €+1 867 €
4+1 867 €0 €+1 867 €
5+1 867 €0 €+1 867 €
6+1 867 €+676 €+1 191 €
7+1 867 €+1 378 €+489 €
8+1 867 €+1 480 €+387 €
9+1 867 €+1 584 €+283 €
10+1 867 €+1 691 €+176 €
11+1 867 €+1 800 €+67 €
12+1 867 €+1 912 €-45 €
13+1 867 €+2 028 €-161 €
14+1 867 €+2 146 €-279 €
15+1 867 €+2 267 €-400 €
16+1 867 €+2 391 €-524 €
17+1 867 €+2 518 €-651 €
18+1 867 €+2 649 €-782 €
19+1 867 €+2 782 €-915 €
20+1 867 €+2 920 €-1 053 €
21+1 867 €+3 061 €-1 194 €
22+1 867 €+3 205 €-1 338 €
23+1 867 €+3 354 €-1 487 €
24+1 867 €+3 506 €-1 639 €
25+1 867 €+3 662 €-1 795 €
Total+46 675 €+40 588 €+6 087 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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