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Vend appartement T3

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface50m²
Coût Total123 890€
Loyer Annuel7 404€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 68 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 360 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre T3 place du Milan à Toulouse 2 chambres / 1 cuisine séparé / Appartement propre Prévoir un raffraichissement pour moderniser

Charges : 150 € / mois Foncier : env 650 €

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.569830, 1.411080
Total : 123 890€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 50 450€
Valeur du bien : 118 450€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 617€/mois
Loyer annuel estimé : 7404€/an
Fourchette totale : 483€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 5796€ - 9457€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 435,48 €/m²
Basé sur :163 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 774 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-3 774€ (-5.3%)
Marge achat-revente :-52 116€ (-72.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 658,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 775,29€
Coût de l'assurance :10 840,38€
Taxe foncière : 650,00€/an
Soit par mois : 54,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 616,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-245,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais entretien recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir
Quantité: 1 entrée/couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 450 €(1 009 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 2 chambres: 2 chambres × 300€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Entretien parquet: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture entrée/couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts moyens observés pour chaque catégorie de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 404 €/an
Calcul : 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 890 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 650 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 652 €
Revenus locatifs : +7 404 €
Charges déductibles : -57 652 €
Résultat foncier Année 1 : -50 248 €(Déficit de 50 248 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 848 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 202 €/an
Revenus locatifs : +7 404 €
Charges déductibles : -7 202 €
Résultat foncier Années 2+ : 202 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28848.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 404 €57 656 €4 323 €-50 252 €21 400 €28 852 €28 852 €
27 552 €7 094 €4 210 €458 €--28 394 €
37 703 €6 977 €4 093 €726 €--27 668 €
47 857 €6 856 €3 972 €1 001 €--26 666 €
58 014 €6 730 €3 847 €1 284 €--25 383 €
68 175 €6 600 €3 717 €1 574 €--23 809 €
78 338 €6 466 €3 582 €1 872 €--21 936 €
88 505 €6 327 €3 443 €2 178 €--19 758 €
98 675 €6 182 €3 299 €2 493 €--17 266 €
108 848 €6 033 €3 149 €2 816 €--14 450 €
119 025 €5 878 €2 994 €3 148 €--11 303 €
129 206 €5 717 €2 834 €3 488 €---
139 390 €5 551 €2 668 €3 839 €---
149 578 €5 379 €2 495 €4 199 €---
159 769 €5 201 €2 317 €4 569 €---
169 965 €5 016 €2 132 €4 949 €---
1710 164 €4 825 €1 941 €5 339 €---
1810 367 €4 626 €1 743 €5 741 €---
1910 575 €4 421 €1 537 €6 154 €---
2010 786 €4 208 €1 325 €6 578 €---
2111 002 €3 988 €1 104 €7 014 €---
2211 222 €3 760 €876 €7 462 €---
2311 446 €3 523 €639 €7 923 €---
2411 675 €3 278 €395 €8 397 €---
2511 909 €3 024 €141 €8 884 €---
TOTAL237 150 €185 316 €62 775 €51 834 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 404 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 555 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 555 €-6 420 €+7 975 €
2+1 555 €0 €+1 555 €
3+1 555 €0 €+1 555 €
4+1 555 €0 €+1 555 €
5+1 555 €0 €+1 555 €
6+1 555 €0 €+1 555 €
7+1 555 €0 €+1 555 €
8+1 555 €0 €+1 555 €
9+1 555 €0 €+1 555 €
10+1 555 €0 €+1 555 €
11+1 555 €0 €+1 555 €
12+1 555 €+1 047 €+508 €
13+1 555 €+1 152 €+403 €
14+1 555 €+1 260 €+295 €
15+1 555 €+1 371 €+184 €
16+1 555 €+1 485 €+70 €
17+1 555 €+1 602 €-47 €
18+1 555 €+1 722 €-167 €
19+1 555 €+1 846 €-291 €
20+1 555 €+1 973 €-418 €
21+1 555 €+2 104 €-549 €
22+1 555 €+2 239 €-684 €
23+1 555 €+2 377 €-822 €
24+1 555 €+2 519 €-964 €
25+1 555 €+2 665 €-1 110 €
Total+38 875 €+18 941 €+19 934 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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