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Appartement 2 pièces dans l'hypercentre de Châtellerault

VilleChâtellerault (86)
Surface32m²
Coût Total53 840€
Loyer Annuel4 317€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 1 156,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Mandat exclusif, Jardin

Laurine vous propose en exclusivité avec garantie revente offerte ! Situé en hypercentre de Châtellerault, à 5 min à pied de la gare, cet appartement comprend au RDC une entrée, une cuisine aménagé avec séjour. Au 1er étage se trouve une chambre avec placard et une salle d'eau + toilette. Ce bien est actuellement loué ! Idéal pour investisseur locatif. La visite virtuelle est disponible et nous sommes joignables de 8h à 19h du lundi au samedi. Copropriété de 18 lots - dont 17 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 668.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292294.pdf

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.817509, 0.542022
Total : 53 840€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 13 880€
Valeur du bien : 50 880€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 360€/mois
Loyer annuel estimé : 4317€/an
Fourchette totale : 281€ - 460€/mois
Fourchette annuelle : 3376€ - 5522€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 173,47 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :37 551 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :-551€ (-1.5%)
Marge achat-revente :-16 289€ (-43.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :53 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :270,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :15,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 286,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 280,83€
Coût de l'assurance :4 711,00€
Taxe foncière : 431,74€/an
Soit par mois : 35,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,67€/mois
Soit par an : 668,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 359,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 377,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 355 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 32 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 2 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et du plafond dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans le salon
Quantité: 10 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et 2 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 880 €(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€/fenêtre = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:300€
    Peinture murs salle de bain: 2 m² × 150€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture murs et plafond chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:400€
    Peinture murs et plafond salon: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 500€ + 2 prises × 250€ = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 360 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 317 €/an
Calcul : 360 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 53 840 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 188 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 432 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 045 €
Revenus locatifs : +4 317 €
Charges déductibles : -17 045 €
Résultat foncier Année 1 : -12 728 €(Déficit de 12 728 €)
Imputable sur revenu global : 12 728 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 165 €/an
Revenus locatifs : +4 317 €
Charges déductibles : -3 165 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 152 €/an
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 317 €17 047 €1 879 €-12 729 €12 729 €--
24 404 €3 118 €1 830 €1 286 €---
34 492 €3 067 €1 779 €1 425 €---
44 582 €3 014 €1 726 €1 567 €---
54 673 €2 960 €1 672 €1 713 €---
64 767 €2 903 €1 615 €1 863 €---
74 862 €2 845 €1 557 €2 017 €---
84 959 €2 784 €1 496 €2 175 €---
95 059 €2 722 €1 434 €2 337 €---
105 160 €2 657 €1 369 €2 503 €---
115 263 €2 589 €1 301 €2 673 €---
125 368 €2 520 €1 231 €2 848 €---
135 475 €2 447 €1 159 €3 028 €---
145 585 €2 373 €1 084 €3 212 €---
155 697 €2 295 €1 007 €3 402 €---
165 811 €2 215 €927 €3 596 €---
175 927 €2 132 €843 €3 795 €---
186 045 €2 045 €757 €4 000 €---
196 166 €1 956 €668 €4 210 €---
206 290 €1 864 €576 €4 426 €---
216 415 €1 768 €480 €4 647 €---
226 544 €1 669 €381 €4 875 €---
236 675 €1 566 €278 €5 109 €---
246 808 €1 460 €171 €5 348 €---
256 944 €1 349 €61 €5 595 €---
TOTAL138 287 €73 365 €27 281 €64 922 €12 729 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 819 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 922 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +907 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+907 €-3 819 €+4 726 €
2+907 €+386 €+521 €
3+907 €+427 €+480 €
4+907 €+470 €+437 €
5+907 €+514 €+393 €
6+907 €+559 €+348 €
7+907 €+605 €+302 €
8+907 €+652 €+255 €
9+907 €+701 €+206 €
10+907 €+751 €+156 €
11+907 €+802 €+105 €
12+907 €+855 €+52 €
13+907 €+908 €-1 €
14+907 €+964 €-57 €
15+907 €+1 020 €-113 €
16+907 €+1 079 €-172 €
17+907 €+1 139 €-232 €
18+907 €+1 200 €-293 €
19+907 €+1 263 €-356 €
20+907 €+1 328 €-421 €
21+907 €+1 394 €-487 €
22+907 €+1 462 €-555 €
23+907 €+1 533 €-626 €
24+907 €+1 605 €-698 €
25+907 €+1 678 €-771 €
Total+22 675 €+19 477 €+3 198 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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