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Appartement à vendre

VilleHavre (76)
Surface52m²
Coût Total83 000€
Loyer Annuel8 521€
Rentabilité10.27%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 057,69 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 1 chambre

Cet appartement est situé dans une petite copropriété, calme, face au parc forestier de Montgeon. A quelques stations de tram de l'hypermarché Auchan. Il est actuellement loué 475 euros par mois. Possibilité de rompre le contrat.

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76620
Coordonnées : 49.517926, 0.125735
Total : 83 000€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 23 600€
Valeur du bien : 78 600€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 13.66€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8521€/an
Fourchette totale : 546€ - 923€/mois
Fourchette annuelle : 6556€ - 11075€/an
Rentabilité brute :10.27%
Fourchette de rentabilité :7.90% - 13.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 323,16 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 804 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-13 804€ (-20.1%)
Marge achat-revente :-14 196€ (-20.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :405,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 429,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 604,97€
Coût de l'assurance :7 262,50€
Taxe foncière : 852,13€/an
Soit par mois : 71,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 500,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air)
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires, mais amélioration possible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du carrelage au sol
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 600 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien carrelage: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 521 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 422 €
Revenus locatifs : +8 521 €
Charges déductibles : -27 422 €
Résultat foncier Année 1 : -18 900 €(Déficit de 18 900 €)
Imputable sur revenu global : 18 900 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 822 €/an
Revenus locatifs : +8 521 €
Charges déductibles : -3 822 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 700 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 521 €27 424 €2 682 €-18 903 €18 903 €--
28 692 €3 752 €2 609 €4 940 €---
38 866 €3 677 €2 534 €5 189 €---
49 043 €3 600 €2 457 €5 443 €---
59 224 €3 520 €2 377 €5 704 €---
69 408 €3 437 €2 294 €5 971 €---
79 596 €3 352 €2 209 €6 245 €---
89 788 €3 264 €2 121 €6 525 €---
99 984 €3 173 €2 030 €6 811 €---
1010 184 €3 079 €1 936 €7 105 €---
1110 387 €2 981 €1 839 €7 406 €---
1210 595 €2 881 €1 738 €7 714 €---
1310 807 €2 777 €1 634 €8 030 €---
1411 023 €2 670 €1 527 €8 353 €---
1511 244 €2 559 €1 417 €8 684 €---
1611 468 €2 445 €1 302 €9 024 €---
1711 698 €2 326 €1 184 €9 371 €---
1811 932 €2 204 €1 062 €9 728 €---
1912 170 €2 078 €935 €10 092 €---
2012 414 €1 948 €805 €10 466 €---
2112 662 €1 813 €670 €10 849 €---
2212 915 €1 674 €531 €11 242 €---
2313 174 €1 530 €387 €11 644 €---
2413 437 €1 381 €239 €12 056 €---
2513 706 €1 228 €85 €12 478 €---
TOTAL272 938 €90 771 €38 605 €182 168 €18 903 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 671 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 521 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 789 €-5 671 €+7 460 €
2+1 789 €+1 482 €+307 €
3+1 789 €+1 557 €+232 €
4+1 789 €+1 633 €+156 €
5+1 789 €+1 711 €+78 €
6+1 789 €+1 791 €-2 €
7+1 789 €+1 873 €-84 €
8+1 789 €+1 957 €-168 €
9+1 789 €+2 043 €-254 €
10+1 789 €+2 132 €-343 €
11+1 789 €+2 222 €-433 €
12+1 789 €+2 314 €-525 €
13+1 789 €+2 409 €-620 €
14+1 789 €+2 506 €-717 €
15+1 789 €+2 605 €-816 €
16+1 789 €+2 707 €-918 €
17+1 789 €+2 811 €-1 022 €
18+1 789 €+2 918 €-1 129 €
19+1 789 €+3 028 €-1 239 €
20+1 789 €+3 140 €-1 351 €
21+1 789 €+3 255 €-1 466 €
22+1 789 €+3 373 €-1 584 €
23+1 789 €+3 493 €-1 704 €
24+1 789 €+3 617 €-1 828 €
25+1 789 €+3 743 €-1 954 €
Total+44 725 €+54 650 €+-9 925 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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